Normenkette

BGB § 537 BGB § 539 BGB § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB § 284 Abs. 2 BGB § 320 BGB § 535 BGB § 536 Mietvertrag § 1 Abs. 1 ArbStättV § 6 Abs. 1 LBauO § 44 VVG § 61 ZPO § 92 ZPO § 97 Abs. 1 ZPO § 91 a ZPO § 100 Abs. 1 ZPO § 708 Nr. 10 ZPO § 711 ZPO § 713

Vorinstanz

LG Schwerin; ?; 2 O 304/96

Oberlandesgericht Rostock

laut Protokoll verkündet am: 29.12.2000

Tenor

Tenor

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht die Richterin am Oberlandesgericht den Richter am Landgericht

auf die mündliche Verhandlung vom 20.11.2000

für Recht erkannt:

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das am 26.11.1997 verkündete Urteil des Landgerichts Schwerin (2 O 304/96) abgeändert und wie folgt gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.141,05 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11.05.1999 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Zur Widerklage ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger jeweils zu 1/20 und der Beklagte zu 1/5 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert der Berufung beträgt vor der Erledigungserklärung im Termin am 10.05.1999 bis zu 20.000,00 DM, danach bis zu 16.000,00 DM.

Tatbestand

Der Beklagte hatte mit Vertrag vom 16.01.1993 von den Klägern Räume zum Betrieb einer Arztpraxis im Haus K Straße 29 in Sch angemietet. Der monatliche Grundmietzins ohne Nebenkosten betrug 4.375,00 DM zuzüglich Umsatzsteuer. Mit der Begründung, das vermietete Objekt sei mangelhaft, weil es im Sommer in den Innenräumen zu heiß sei, behielt der Beklagte in den Monaten Mai bis November 1996 sowie Mai bis August 1997 jeweils 828,21 DM ein.

Die Kläger verlangen Zahlung dieser Beträge, insgesamt 9.110,31 DM nebst Zinsen. Der Beklagte begehrte widerklagend, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, es zu gewährleisten, dass die Innentemperatur in der vom Beklagten gemieteten Arztpraxis bei einer Außentemperatur bis zu 32°C 26°C nicht übersteigt und bei höheren Außentemperaturen mindestens 6°C unter der Außentemperatur liegt.

Mit Urteil vom 26.11.1997 verurteilte das Landgericht Schwerin den Beklagten zur Zahlung von 9.110,31 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26.09.1997 und wies die Widerklage ab.

Gegen dieses Urteil legte der Beklagte Berufung mit den Anträgen ein, die Klage abzuweisen und die Kläger entsprechend dem Antrag seiner Widerklage zu verurteilen. In der mündlichen Verhandlung am 10.05.1999 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis fristlos und erklärte den Rechtsstreit zur Widerklage in der Hauptsache für erledigt. Er zog im Dezember 1999 aus den Mieträumen aus.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen und zur Widerklage die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen.

Die Kläger widersprechen der Erledigung und beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Senat erhob Beweis zu den Raumtemperaturen in den von dem Beklagten gemieteten Praxisräumen, zur Ursache erhöhter Temperaturen und zu Abhilfemöglichkeiten durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. H

Gründe

I.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

1. Die von dem Beklagten zum Betrieb einer Arztpraxis angemieteten Räume waren mit einem Sachmangel behaftet, der in den Monaten Juni, Juli und August der Jahre 1996 und 1997 die Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigte.

a) Einen Sachmangel i. S. d. § 537 BGB hat der Beklagte schlüssig vorgetragen. Die Auffassung des Landgerichts, ein Mangel der Mietsache allein wegen zu hoher Innenraumtemperaturen liege nicht vor, Wenn das vermietete Objekt baulich entsprechend den anerkannten Regeln der Technik errichtet worden sei, teilt der Senat nicht.

Auch wenn ein vermietetes Objekt entsprechend den anerkannten Regeln der Technik errichtet wurde, kann es dennoch mangelhaft sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn bei der Vermietung von Räumen diese nicht so beschaffen sind, dass der nach dem Vertragszweck vorgesehene Beruf oder das vorgesehene Gewerbe in den Räumen in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Nach § 1 Abs. 1 des schriftlichen Mietvertrages vermieteten die Kläger dem Beklagten die Räume zur "Benutzung als Arzt für Urologie". Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssen die vermieteten Räume erfüllen, auch ohne dass es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte Ausstattung der Räume (äußerer Sonnenschutz, Klimaanlage) bedarf. Für das Betreiben einer Arztpraxis gehört dazu u. a., dass die Räume so beschaffen sind, dass in ihnen auch Arbeitnehmer beschäftigt werden können. Deshalb muss auch den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung genügt werden. Nach § 6 Abs. 1 der Arbeitsstättenverordnung muss in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein. Nach der diese Bestimmung konkretisierenden Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6/1.3. muss gewährleistet sein, dass in Arbeitsräumen bei Außentemperaturen bis zu 32°C die Innentemperatur 26°C nicht übersteigt und sie im übrigen bei höheren Außentemperaturen mindestens 6°C unter der Außentemperatur liegt. Raumtemperaturen oberhalb dieser Gradzahlen bedeuten daher einen Sachmangel (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1995, 143; OLG Köln NJW-RR 1993, 466).

b) Nach dem Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. H vom 11.08.1999 und dem ergänzenden Gutachten vom 28.10.1999 ist bewiesen, dass es in den Monaten Mai, Juli und August der Jahre 1996 und 1997 in den Mieträumen zu heiß war.

Der Sachverständige legt dar, das er im Zeitraum 20.07.1999 bis zum 06.08.1999 in den Praxisräumen die Temperaturen gemessen habe. Anhand der aufgezeichneten Messwerte habe er festgestellt, dass bei Außentemperaturen unterhalb von 32°C die Innenraumtemperaturen von mehr als 26°C herrschten. Wenn der Sachverständige daraus schließt, dass gerade bei Außentemperaturen über 32°C Innenraumtemperaturen entstehen, die tagsüber nicht mindestens 6°C unterhalb der Außentemperaturen liegen, so ist dem uneingeschränkt zu folgen.

Um verlässliche Feststellungen für die hier streitigen Jahre 1996 und 1997 treffen zu können, wertete der Sachverständige die für die maßgeblichen Zeiträume vom Deutschen Wetterdienst eingeholten Daten zu den Außenklimaten ein. Diese belegten zunächst, dass die von dem Beklagten zur Akte gereichten Aufzeichnungen über Temperaturmessungen plausibel sind. Dies rechtfertigt den Schluss, dass in den Monaten Juni, Juli und August der Jahre 1996 und 1997 die nach der Arbeitsstättenverordnung maßgeblichen Höchstwerte jeweils an mehr als vier Tagen überschritten wurden.

Zur Ursache der überhöhten Temperaturen legt der Sachverständige dar, dass die nach § 44 der Landesbauordnung M-V geforderte Mindestfläche der Fenster größer sei als 1/8 der Raumfläche. Im Mittel liege das Verhältnis dreifach über dem Mindestwert, teilweise sogar bis zu zwölffach über diesem Wert. Gemäß DIN 5034, Teil 1, VI. V. gelte, dass in Räumen mit einer Raumhöhe bis zu 3,5 Meter die Summe der durchsichtigen Fläche aller Fenster mindestens 30% des Produkts aus Raumbreite und -höhe betragen solle. Im Mittel liege der Flächenanteil doppelt so hoch wie der geforderte Mittelwert. Im übrigen seien die Gebäudeplaner gehalten, die Empfehlungen der DIN 4108 zu Wärmeschutzmaßnahmen einzuhalten. Hiervon ausgehend stehe fest, dass die hohen Innenraumtemperaturen zu einem erheblichen Anteil auf die sehr großen Fensterflächen und die Sonneneinstrahlung zurückzuführen sind.

Die Innenraumaufteilung sei durch die Architektur des gesamten Gebäudes und durch die geometrisch als ungünstig zu bezeichnende Ecklage der Praxis des Beklagten innerhalb des Gebäudegrundrisses vorgeprägt. Daher sei auszuschließen, dass die Grundrissaufteilung, die der Beklagte vorgenommen habe, wesentlich zur Überhöhung der Innenraumtemperaturen beigetragen habe.

Die von dem Beklagten verwendeten Geräte, dies legt der Sachverständige weiter dar, beeinflussten die Temperatur in den Praxisräumen. Dieser Einfluss liege - in einer Raumweise stark unterschiedlichen Größenordnungen - bei etwa 1 - 45% am Gesamtenergiegewinn der einzelnen Räumlichkeiten. Bei den Klimamessungen durch den Sachverständigen seien die Anteile jedoch nicht berücksichtigt, da die Messungen in einem Zeitraum ohne Gerätebetrieb vorgenommen worden seien. Der Sachverständige konzediert des weiteren, dass bei mehreren aufeinanderfolgenden Tagen mit hohen Außentemperaturen sich auch die Rauminnentemperaturen stets weiter erhöhen, da es in der Nacht nicht zur notwendigen Abkühlung komme. ohne Nachtlüftung erhöhten sich die Raumlufttemperaturen, da keine konzentrierte natürliche Abkühlung durch Lüftung bis zur jeweiligen Ausgangstemperatur, die am Morgen des Vortages herrschte, herab möglich sei.

Seine sorgfältigen Ausführungen hat der Sachverständige mit Messergebnissen und Daten belegt. Der Senat ist auf Grund des Gutachtens davon überzeugt, dass die Innentemperaturen in den Mieträumen in den Monaten Mai, Juli und August der Jahre 1996 und 1997 derart überhöht waren, dass der Mietgebrauch wegen Überhitzung der Räume nicht unerheblich beeinträchtigt war.

c) Dem Beklagten ist nicht vorzuwerfen, zur Aufheizung der Räume dadurch beigetragen zu haben, dass er nachts nicht lüftete, was nach den Ausführungen des Sachverständigen zur Erhöhung der Innenraumtemperaturen bei mehreren aufeinanderfolgenden Sonnentagen führte. Auf die bestrittene Behauptung, ob der Hausverwalter bzw. der Hausmeister A dem Beklagten bedeutet hat, gegen eine Nachbelüftung bestünden wegen der im Gebäude befindlichen Bank Sicherheitsbedenken, kommt es nicht an. Dem Beklagten war nämlich nicht zuzumuten, nachts, wenn sich niemand in den Praxisräumen aufhielt, die Fenster offen zu halten. Anderenfalls hätte er nämlich für den Fall eines Einbruchs seinen Versicherungsschutz verloren. Die allgemeinen Bedingungen für eine Einbruchdiebstahl- und Raubversicherung (AERB 84) bestimmen unter § 7 b, dass der Versicherungsnehmer Türen und alle sonstigen Öffnungen des Versicherungsortes stets ordnungsgemäß verschlossen zu halten habe, solange die Arbeit, von Nebenarbeiten abgesehen, ruhe. Dies gilt insbesondere für die Nachtzeit. Ein sich stetig wiederholender Verstoß gegen diese Bestimmung durch dauerndes nächtliches Lüften mittels "Kippstellung" der Fenster in den Sommermonaten, wäre dem Beklagten als Versicherungsnehmer als grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen, mit der Folge, dass er gemäß § 61 VVG seinen Leistungsanspruch gegen den Versicherer verloren hätte.

Dem Einwand der Kläger, der Inhalt des von dem Beklagten geschlossenen Versicherungsvertrages könne sich nicht nachteilig auf ihre Pflichten aus dem Mietvertrag auswirken, vermag der Senat nicht zu folgen. Vorliegend handelt es sich nicht um eine besondere Gestaltung des Vertrages des Beklagten mit seinem Versicherer, sondern um die allgemeinen Bedingungen für eine Einbruchsdiebstahlversicherung. Auch bei einem anderen Versicherer wäre es dem Beklagten nicht gelungen, Bedingungen auszuhandeln, die ein nächtliches Lüften durch offenlassen der Fenster erlaubte, ohne den Versicherungsschutz in Frage zu stellen. Grundsätzlich kann ein Vermieter dem Mieter nicht verwehren, sich gegen Einbruch und Vandalismus zu versichern. Auch dies gehört zu einem ordnungsgemäßen Mietgebrauch.

2. Wegen des Sachmangels ist der Mietzins zumindest teilweise gem. § 537 BGB gemindert.

a) Die Mietzinsminderung ist nicht vertraglich abbedungen oder eingeschränkt. Sie ist auch nicht gem. § 539 BGB ausgeschlossen, denn der Beklagte hat den Mangel spätestens am 04.07.1995 beanstandet; die A GmbH als Vertreter der Kläger hatte mit Schreiben vom 21.07.1995 Abhilfe in Aussicht gestellt, so dass dem Beklagten nicht anzulasten ist, im Sommer 1995 den ungeminderten Mietzins entrichtet zu haben.

b) Gemindert ist nur der Mietzins für die Monaten Mai, Juni und Juli der Jahre 1996 und 1997. Für die übrigen Monate (Mai 1996, September bis November 1996 und Mai 1997) ist nicht bewiesen, dass die Raumtemperaturen jeweils mehrere Tage lang über den zulässigen Höchstwerten lagen. Soweit es im Mai 1996 an vier Tagen zu einer Überschreitung im Sprechzimmer und im September 1997 an einem Tag im Raum 7/8 kam, ist dies gem. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB zu vernachlässigen.

Die Minderung um etwa 16,5 % des monatlichen Nettomietzinses einschließlich Umsatzsteuer (5.031,25 DM) ist nicht übersetzt.

Der Beklagte braucht somit nur die einbehaltenen Beträge für fünf Monate (5 x 828,21 DM) nachzuzahlen.

c) Diese Forderung ist gem. § 284 Abs. 2 BGB seit dem 11.05.1999 zu verzinsen.

Vor diesem Tag war sie nicht fällig, weil der Beklagte während des Mietverhältnisses gemäß § 320 BGB zur Zurückbehaltung eines Teils des Mietzinses berechtigt war.

Gemäß der §§ 535, 536 BGB waren die Kläger verpflichtet, dem Beklagten die gemieteten Räumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Dass sich der Sachmangel nur in den Sommermonaten aktualisierte, ist unerheblich, denn der Kläger hatte einen zeitlich uneingeschränkten Anspruch auf den vertragsgemäßen Mietgebrauch während des gesamten Jahres. Somit waren die Kläger verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu treffen, um in den Räumlichkeiten ganzjährig erträgliche Arbeitsbedingungen herbeizuführen, die Temperaturen in akzeptablen Grenzen voraussetzen. Zur Durchsetzung dieses Herstellungsanspruchs ist der Mieter berechtigt, Mietzins zurückzubehalten. Dies gilt über die Mietzinsminderung hinaus auch, soweit außerhalb der Sommermonate der volle Mietzins geschuldet war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt die Einrede gem. § 320 BGB den Zahlungsverzug auch ohne ausdrückliche Geltendmachung aus (BGHZ 84, 42 = NJW 1982, 2242; BGH ZMR 1997, 567).

Das Zurückbehaltungsrecht wirkt aufschiebend. Entfällt der Herstellungsanspruch, so wird der einbehaltene Mietzins fällig. Vorliegend erlosch der Anspruch des Beklagten auf Herstellung des vertragsgerechten Zustandes mit der Kündigung des Mietverhältnisses. Unabhängig von der Frage, ob diese gerechtfertigt war, war den Klägern nicht anzusinnen, kostenspielige Herstellungsmaßnahmen zu veranlassen, obwohl der Beklagte seinerseits die weitere Vertragserfüllung ablehnte.

3. Zur Widerklage ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

a) Die Widerklage war zulässig. Der Klageantrag war hinreichend bestimmt. Gegen die Vollstreckbarkeit einer dem Widerklageantrag entsprechenden Entscheidung bestehen keine Bedenken. Wie bei der Mangelbeseitigung nach Werkvertragsrecht, namentlich bei Bauleistungen muss dem Vermieter die Möglichkeit bleiben, selbst zu entscheiden, durch welche Maßnahmen er den vertragsgemäßen Zustand herstellt.

b) Dass der Beklagte Herstellung des vertragsgerechten Zustandes beanspruchen konnte, ist oben unter 2. b) ausgeführt. Die Widerklage war somit bei Erhebung begründet; sie wurde während des Rechtsstreits infolge der Kündigungserklärung unbegründet.

II.

1. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 Abs. 1 und 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, haben die Kläger die Kosten zu tragen, weil sie zur Widerklage bei streitiger Entscheidung unterlegen wären. Ihre Kostenhaftung nach Kopfteilen ergibt sich aus § 100 Abs. 1 ZPO.

2. Den Streitwert der Widerklage bis zur Erledigungserklärung bemisst der Senat nicht nach dem mutmaßlichen Herstellungsaufwand, sondern mit bis zu 9.000,00 DM nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der auf Grund des Mangels gegebenen Mietminderung (zur Beschwer BGH NJW 2000, 3142). Für die Zeit nach Teilerledigung richtet sich der Streitwert nach den bis zur Erledigung ausgelösten Kosten (vgl. OLG Rostock MDR 1993, 1019).

3. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.