Normenkette

BGB § 133 BGB § 157 BGB § 242 BGB § 535 BGB § 542 BGB § 123 Abs. 1 BGB § 549 Abs. 1 Satz 2 ZPO § 711 ZPO § 708 Nr. 10 ZPO § 97 Abs. 1 ZPO § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO § 91 a Abs. 1 Satz 1

Vorinstanz

LG Berlin; ?; 12 O 92/00

KAMMERGERICHT

Tenor

Geschäftsnummer: 8 U 8846/00

Verkündet am: 19. Juli 2001

In dem Berufungsrechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Juli 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber als Einzelrichter

für Recht erkannt:

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 11. September 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin - 12 O 92/00 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 47.500,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der selben Höhe leistet.

4. Der Wert der Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000 DM

Tatbestand

Die Beklagte wendet sich mit ihrer Berufung gegen das am 11. September 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 12 O 92/00, auf dessen Tatbestand Bezug genommen wird.

Zur Begründung der Berufung trägt sie vor:

Die Klägerin könne Mietzins für die Monate August bis November 1999 nicht mehr verlangen, denn sie, die Beklagte, habe am 29. Juni 1999 fristlos wegen "treuwidriger Abwerbung" gekündigt. Sie habe ab Anfang 1999 versucht, Untermieter zu finden. In diesem Zusammenhang habe sie der Klägerin die Ärzte Dr. als Untermieter benannt, die in den Räumen chinesische Heilkunde betreiben wollten. Die Klägerin habe die begehrte Zustimmung zur Untervermietung erteilt. Gleichwohl sei es zu Untervermietung nicht mehr gekommen. Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe den Ärzten von sich aus ein anderes Objekt angeboten und vermietet. Sie ist der Ansicht, hierfür spreche bereits ein Beweis des ersten Anscheins.

Bezüglich Ihrer Widerklage hält die Beklagte die von ihr am 25. Januar 2000 ausgesprochene fristlose Kündigung für wirksam. Die Klägerin sei verpflichtet gewesen, die Zustimmung zur Untervermietung an die Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu erteilen. Auf einen gegenüber den im Hause ansässigen Rechtsanwälten gewährten Konkurrenzschutz können die Klägerin sich nicht berufen, da sie bei Abschluss des Vertrages erklärt habe, im Objekt werde kein Konkurrenzschutz gewährt.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin habe dadurch die von ihr gestellte Frage unrichtig beantwortet, jedenfalls aber entgegen einer bestehenden Pflicht zur Aufklärung nicht aufgeklärt.

Die Klägerin hätte sie über den den Rechtsanwälten gewährten Konkurrenzschutz informieren müssen, denn diese Frage sei für die Mietentscheidung der Beklagten erkennbar von Bedeutung gewesen. Jedenfalls sei die Klägerin verpflichtet gewesen, an die im Hause ansässigen Rechtsanwälte zunächst heranzutreten, um zu versuchen, den dortigen Konkurrenzschutz zu beseitigen.

Letztlich seien am Kurfürstendamm üblicherweise mehrere Rechtsanwälte im selben Haus tätig, so dass bereits von daher kein Konkurrenzschutz erforderlich gewesen sei. Darüber hinaus seien Rechtsanwälte die potenziell größte Mietergruppe im dieser Gegend, so dass die Frage des Konkurrenzschutzes auch aus diesem Grund erkennbar für die Beklagte von Bedeutung gewesen sei.

Die Beklagte erklärt aus diesem Grund auch die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Parteien den Rechtstreit in Höhe von 5.336,00 DM (Nebenkosten für August und September 1999 zzgl. MWSt) nebst anteiliger Zinsen für erledigt erklärt.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 12 O 92/00, abzuändern und die Klage abzuweisen und auf die Widerklage festzustellen, dass zwischen den Parteien seit dem 26.1.2000 kein Mietverhältnis über die Gewerberäume auf dem Hausgrundstück , 2. OG, besteht.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung trägt sie vor:

Ein Beweis des ersten Anscheins einer "treuwidrigen Abwerbung" komme vorliegend nicht in Betracht.

Auch die Kündigung der Beklagten vom 26. Januar 2000 sei unberechtigt gewesen. Denn die Frage des Konkurrenzschutzes sei im Rahmen der Verhandlungen von der Beklagten lediglich beiläufig und in Bezug auf Konkurrenzschutz für das eigene Gewerbe der Beklagten gestellt worden. Es sei ihr auch nicht erkennbar gewesen, dass diese Frage für die Beklagte wichtig oder entscheidungserheblich gewesen sei. Aus diesem Grunde habe sie, die Klägerin, auch nicht arglistig gehandelt, selbst wenn die Aussage in der von der Beklagten dargestellten Weise gefallen sei. Sie sei auch nicht verpflichtet gewesen, an die bereits im Hause ansässigen Rechtsanwälte heranzutreten, um dort zu versuchen, den Konkurrenzschutz zu beseitigen. Denn diesen Rechtsanwälten sei als langjährigen Mietern in einem Einzelfall auf besonderen Wunsch Konkurrenzschutz gewährt worden, was die Beklagte hinzunehmen habe.

Gründe

Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.

Denn nach dem Ergebnis der Berufungsverhandlung steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch zu, soweit er nicht übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, während die Widerklage der Beklagten keinen Erfolg hat.

A. Die gegen die Verurteilung auf die Klage gerichtete Berufung hat keinen Erfolg, denn die Beklagte ist mit den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts (Seite 5-6, A.) zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 535 BGB verpflichtet.

Auf die Entscheidungsgründe des Landgerichts wird insoweit gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO Bezug genommen.

Danach bleibt es dabei, dass die Beklagte den von ihr behaupteten außerordentlichen Kündigungsgrund einer "treuwidrige Abwerbung" nicht substantiiert dargelegt hat, obwohl insoweit für diese Tatsache keinerlei Beweis des ersten Anscheins streitet. Die Beklagte hat schon keinen typischen Geschehensablauf dargelegt, wie er für einen Beweis des ersten Anscheins erforderlich ist. Denn diese Beweiserleichterung kommt nur in Betracht, wenn ein Sachverhalt vorliegt, bei dem bereits nach der Lebenserfahrung auf eine bestimmte Folge oder eine bestimmte Verursachung geschlossen werden kann (statt vieler: Zöller, ZPO, 21. Aufl. vor § 284 Rdnr. 29). Dafür ist nichts ersichtlich, und die Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung auch auf Nachfrage des Senates nichts Ergänzendes vorgetragen.

B. Die Widerklage erweist sich als unbegründet. Das Nichtbestehen des Mietverhältnisses im geltend gemachten Zeitraum war nicht festzustellen. Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 25. Januar 2000 konnte das Mietverhältnis der Parteien nicht beenden, denn sie ist unwirksam.

Neben der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB kann zwar in Einzelfällen der Mieter, dem die Untervermietung unberechtigt verweigert wird, auch zu einer außerordentlichen Kündigung nach § 542 BGB berechtigt sein (Palandt, BGB, 60. Auflage, § 549 BGB, Rdnr. 9 und § 542 BGB, Rdnr. 5, mwN).

Dies setzt jedoch voraus, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung unberechtigt verweigert. Das ist vorliegend nicht der Fall. Denn die Klägerin als Vermieterin hat - zwischen den Parteien unstreitig - mit den im Hause ansässigen Rechtsanwälten anlässlich einer neuen Verhandlung des Mietvertrages im Jahr 1993 auf besonderen Wunsch der Rechtsanwälte diesen Konkurrenzschutz im Gebäude gewährt. Aus diesem Grunde konnte die Klägerin die Zustimmung zur Untervermietung der von der Beklagten angemieteten Räume an anderer Rechtsanwälte verweigern. Denn durch die Zustimmung zur Untervermietung hätte die Klägerin den Rechtsanwälten gegenüber eine Vertragsverletzung begangen. Dies erfüllt nach der gebotenen Auslegung den Tatbestand eines wichtigen Grundes zur Verweigerung der Untervermieterlaubnis im Sinne von Ziff. 6.3. (Satz 2) der allgemeinen Vertragsbedingungen, die, wie die Parteien in der mündlichen Verhandlung erklärt haben, auch dem hiesigen Mietverhältnis zugrunde lagen.

Es ist der Klägerin auch nicht verwehrt, sich auf diesen Umstand zu berufen.

Insbesondere ergibt sich nichts anderes aus den von der Beklagten ins Feld geführten Gesprächen über Konkurrenzschutz.

1. Die Klägerin hat zunächst nicht eine Frage der Beklagten unzutreffend beantwortet.

Zwar trifft es zu, dass jede Seite in der Regel diejenigen Fragen zutreffend beantworten muss, die ihre im Rahmen der Verhandlungen gestellt werden. Jedoch müssen die insoweit gewechselten Erklärungen nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 133, 157, 242 BGB ausgelegt werden. Es muss mithin für den anderen Teil auch ersichtlich werden, dass eine gestellte Frage gerade den Inhalt hatte, den die fragende Seite dieser Frage (insbesondere nachträglich) zumessen will. Der Fragende trägt das Risiko einer nach dem Empfängerhorizont unzureichenden Fragestellung.

Dies hat insbesondere dann zu gelten, wenn mehrere, bereits einzeln für sich bedeutsame Regelungen eines Vertragswerkes durch eine Verknüpfung eine darüber hinausgehende Bedeutung erhalten sollen. Dann muss derjenige, der eine diese Verknüpfung betreffende Frage stellen und sich auf eine unrichtige Antwort auf diese Frage berufen möchte auch darlegen, dass die Verknüpfung der einzelnen Regelungen dem anderen Teil bei Stellung der Frage gegenwärtig war.

Gerade dies ist hier aber nicht der Fall. Denn die Beklagte möchte heute für sich aus einer Verknüpfung des seinerzeit in allgemeinen Vertragsbedingungen gewährten Rechts zur Untervermietung mit einer damals gestellten konkreten Frage, die lediglich den Konkurrenzschutz im Haus betraf, etwas herleiten, was die Klägerin dieser Frage nach der o.g. Auslegung nicht entnehmen musste.

Die Klägerin durfte die anlässlich konkreter Verhandlungen mit der Beklagten gestellte Frage nach Konkurrenzschutz nach Treu und Glauben dahingehend auffassen, dass es lediglich um Konkurrenzschutz für das konkrete Gewerbe der Beklagten ging. Dabei kann letztlich offen bleiben, ob die Vertreterin der Klägerin auf diese Frage ohne weiteres verneinend oder mit weiteren Formulierungen wie "generell" oder "grundsätzlich" antwortete.

Diese Antwort diente einzig und allein der Klarstellung der Verhältnisse gegenüber der Beklagten.

Die Beklagte kann auch aus der vermeintlich überschießenden Antwort der Klägerin nichts für sich herleiten.

Zwar muss eine Antwort auch in solchen Punkten zutreffend sein, in denen sie über die Frage hinausgeht (vgl. Sternel, 3. Aufl., I, Rdnr. 259). Zugleich muss aber auch die andere Seite nach der gebotenen Auslegung einen konkreten Grund zu der Annahme haben, dass ihr Partner sich in verbindlicher Weise zu dem über die Antwort hinausgehenden Teil äußern wollte. Dafür ist hier wiederum nichts ersichtlich. Dies gilt hier unabhängig davon, ob die Vertreterin der Klägerin äußerte, dass es Konkurrenzschutz im Hause nicht oder generell nicht gebe. Die Beklagte konnte darin nach der Auslegung keine verbindliche Auskunft sehen, sondern diese Antwort allenfalls zum Anlass nehmen, eine konkrete Frage dahingehend zu stellen, ob keiner einzigen weiteren Mietpartei im Hause tatsächlich Konkurrenzschutz gewährt wurde.

Gegenstand von Frage und Antwort war mithin nur die Frage des Konkurrenzschutzes für die Beklagte, nicht dagegen die insgesamt im Hause von der Beklagten zu erwartende Konkurrenzsituation. Die Beklagte hat weder die danach erforderliche konkrete Frage nach dem Konkurrenzschutz für andere Mietparteien im Hause gestellt, noch die Verknüpfung mit dem Recht zur Untervermietung seinerzeit für die Klägerin erkennbar dargestellt.

Die gefundene Auslegung wird durch folgende Erwägungen bestätigt:

Hätte die Beklagte bereits seinerzeit tatsächlich an einen Fall der erforderlichen Untervermietung gedacht, dann hätte sich bereits nach ihrem eigenen Vortrag eine konkrete Frage oder gar vertragliche Festschreibung geradezu aufdrängen müssen. Denn immerhin führt sie selbst aus, das größte Interesse für Gewerberäume am Kurfürstendamm bestehe auf Seiten von Rechtsanwälten.

2. Die Klägerin hatte unabhängig von der konkret geäußerten Frage auch keine allgemeine Pflicht zur Aufklärung über die Verhältnisse mit anderen Mietern, den Konkurrenzschutz betreffend.

Denn eine solche allgemeine Pflicht kann nur dort anzunehmen sein, wo Umstände vorliegen, die für den Entschluss der anderen Seite zur vertraglichen Bindung erkennbar von besonderer Bedeutung sind. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung und einhelliger Ansicht in der Literatur (vgl. BGH NJW 1987, 909, 910; OLG Karlsruhe, NJW 1994, 2100, 2101 sowie jüngst BGH NJW 2000, 1714, 1718; Bub/Treier, 3. Aufl., II, Rdnr. 190 sowie Rdnr. 670; Emmerich/Sonnenschein, 7.Aufl., vor §§ 535, 536, Rdnr. 63; Wolf/Eckhard, 8. Aufl., Rdnr. 159). Umstände, die für den anderen Teil erkennbar von besonderer Bedeutung sind, liegen in aller Regel im Vertragsgegenstand selbst begründet (z.B. Mängel, Nebenkosten oder Modernisierungsfragen, vgl. Sternel,, 3. Aufl., I, Rdnr. 258, 259). Je weiter die konkreten Umstände sich von dem vertraglichen Verhältnis der Beteiligten entfernen, desto weniger werden sie in der Regel für den anderen Teil erkennbar von besonderer Bedeutung sein. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es keine Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter von Gewerberäumen gibt, diesen darauf hinzuweisen, dass und wieweit mit anderen Mietern Konkurrenzschutz vereinbart wurde (BGH WM 1981, 1224 oder NJW 1982, 376; ferner BGH ZMR 1979, 171, 174). Grundsätzlich muss folglich niemand auf solche Umstände hinweisen, von denen er annehmen darf, der andere Teil werde nach ihnen fragen, falls er auf sie Wert legt (BGH aaO; BGH NJW 1987, 909, 910).

Der bestehende Konkurrenzschutz für Mit-Mieter im Angesicht einer möglicherweise zukünftig erforderlichen Untervermietung ist ein nach diesen Maßstäben fernliegender Umstand eines Mietverhältnisses, den ein Vermieter nicht von sich aus in seine Überlegungen einbeziehen muss und den er folglich nicht von sich aus dem Mieter offenbaren muss. Konkurrenzschutz kann allenfalls dann Inhalt einer Auskunftspflicht sein, wenn er nahe Auswirkungen auf das Mietverhältnis der Vertragsparteien zeitigt.

Neben dieser allgemeinen Wertung sind im konkreten Fall keine besonderen Umstände erkennbar, die dafür sprechen würden, dass für die Klägerin zur Zeit der Vertragsverhandlungen und des Abschlusses des Vertrages erkennbar gewesen wäre, dass die Beklagte dem Konkurrenzschutz im Verhältnis zu Dritten diejenige Bedeutung beigemessen hat, die sie dieser Frage heute zumisst.

3. Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, an die bereits ansässigen Rechtsanwälte heranzutreten. Im Rahmen der Abwägung zwischen mehreren Dauerschuldverhältnissen steht es dem Vermieter nach Maßgabe von Treu und Glauben frei, seine Prioritäten zu setzen. Da das fragliche Anwaltsbüro bereits nach dem Vortrag der Klägerin anlässlich der Neu-Verhandlung seines Mietvertrages auf Konkurrenzschutz besonderen Wert legte, brauchte die Klägerin hier nicht vorab zu versuchen, diesen Konkurrenzschutz wieder zu beseitigen.

4. Nach alledem greift auch die von der Beklagten vorsorglich erklärte Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung nicht durch.

Denn die Beklagte konnte nicht darlegen, dass die Äußerung der Klägerin zum Konkurrenzschutz im Hause für sie zumindest mitursächlich (vgl. dazu Bub/Treier, II, Rdnr. 669) zum Abschluss des Vertrages im Sinne von § 123 Abs.1 BGB gewesen ist. Die bloße Behauptung reicht hier insbesondere im Angesicht der Tatsache nicht, dass die Beklagte nach der Auslegung des Senates seinerzeit lediglich eine Auskunft betreffend den Konkurrenzschutz ihres eigenen Gewerbes begehrte. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass die Klägerin in vorsätzlicher Weise davon ausging, die Beklagte würde bei anderer Beantwortung der Frage den Vertrag nicht abschließen.

Die Nebenentscheidungen beruhen bezüglich der Entscheidung über die Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO und hinsichtlich der Entscheidung über die Kosten auf § 97 Abs. 1 ZPO einerseits und auf § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO andererseits. Dabei entsprach es der Billigkeit, auch die Kosten in Bezug auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Klageforderung der Beklagten aufzuerlegen, da die Klägerin außerhalb der Erledigung auch in dieser Höhe erfolgreich, gewesen wäre.