Normenkette

BGB § 254 BGB § 284 Abs. 1 BGB § 288 BGB § 306 BGB § 313 BGB § 325 BGB § 440 BGB § 440 Abs. 1 BGB § 812 BGB § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 ZGB § 296 Abs. 1 S. 1 ZGB § 459 EGBGB Art. 233 § 2 b Abs. 4 EGBGB Art. 233 § 4 Abs. 1 EGBGB Art. 233 § 8 EGBGB Art. 233 § 8 S. 2 ZPO § 296 a

Vorinstanz

LG Frankfurt (Oder); 01.11.2001; 13 O 463/00

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Tenor

Tenor

4 U 193/01 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 26.6.2002

verkündet am 26.6.2002

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 05. Juni 2002 durch

die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor

Auf die Berufung beider Parteien wird das am 01. November 2001 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt/Oder - Az.: 13 O 463/00 - teilweise abgeändert und zur Klarstellung insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 117.878,34 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 01. März 2001 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche der Klägerin gegen den Mieter H... B..., auf Herausgabe der auf Grund des Vertages vom 06. September 1996 überlassenen Gegenstände (Bungalows nebst Inventar).

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehenden Berufungen beider Parteien werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen tragen die Klägerin 15 % und die Beklagte 85 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Gegenseite jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagte die Rückabwicklung des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages vom 18. September 1994. In diesem privatschriftlichen Vertrag verpflichtete sich die Beklagte zur Übereignung von acht Bungalows nebst Inventar, die auf dem Gelände der Ferienanlage H...belegen sind, zu einem Entgelt von 264.500,00 DM einschließlich 15 % MwSt. § 5 des Kaufvertrages lautet: "Der Verkäufer versichert ausdrücklich, dass der Kaufgegenstand in seinem ausschließlichen Eigentum steht und völlige Verfügungsfreiheit besteht." Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift (Bl. 7 d.A.) Bezug genommen.

Bei den Bungalowgrundstücken handelte es sich um Bodenreformland, welches zunächst dem Neubauern W... T...förmlich zugewiesen war. Im Jahre 1984 erfolgte eine förmliche Zuweisung an die Eheleute Sch..., welche im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurden.

Der Bau der Bungalows erfolgte in den 70er-Jahren durch den ehemaligen VEB ... In diesem Zusammenhang schloss der VEB mit der im Auftrag des Rates des Stadt ... tätigen "Verwaltung der Erholungseinrichtungen der Stadt ..." am 01. Januar 1982 einen Grundvertrag (Bl. 47 ff. d.A.), in dem es unter Anderem heißt: "Der Betrieb/Einrichtung hat auf der Grundlage der Vereinbarung mit dem Oberbürgermeister des Rates der Stadt ... 60 Bungalows von der Verwaltung der Erholungseinrichtungen käuflich erworben und ist somit Eigentümer. Durch das bereits bestehende Recht wurde durch den Rat der Stadt ... das Nutzungsrecht (Standortgenehmigung) für eine Bodenfläche für Erholungszwecke dem VEB... erteilt." Rechtsnachfolgerin des VEB ... ist die Fa. E... aus ..., welche die streitgegenständlichen Bungalows mit Vertrag vom 01. Oktober 1992 (Bl. 53 d.A.) an den Ehemann der Beklagten veräußerte. Dieser verstarb und wurde von der Beklagten beerbt.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte habe mangels Entstehung von selbstständigem Gebäudeeigentum nicht wirksam über die Bungalows verfügen können. Selbst wenn man dementgegen von der Entstehung selbstständigen Gebäudeeigentums ausgehen wollte, so wäre der Vertrag wegen Formverstoßes nichtig (§§ 313, 125 BGB). Auch könne sie Schadensersatz aus §§ 440, 325 BGB fordern.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 264.500,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01. März 2001 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat vorgebracht, die Stadt... sei in der 70er-Jahre nach damaligem Recht Verwaltungsträger der betroffenen Grundstücke gewesen; es habe Volkseigentum bestanden. Demgemäß sei im Zuge der Durchführung des Grundvertrages vom 01. Januar 1982 selbstständiges Gebäudeeigentum gemäß § 459 ZGB entstanden, über welches zunächst die Fa. ... AG und - nach dem Versterben ihre Ehemanns - sie, die Beklagte, wirksam verfügt habe.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt, jedoch Zug um Zug gegen Herausgabe der in der Anlage 1 zum Urteil mit den Nrn. 1 bis 5, 20, 37 und 38 bezeichneten Bungalows, belegen im Freizeitzentrum ... am Fünfwegekreuz auf dem Grundstück der Gemarkung L..., Flur 130, Flurstück 58, einschließlich des in der Anlage 2 zum Urteil aufgeführten Inventars. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Der Zahlungsanspruch der Klägerin sei gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB begründet; denn der Kaufvertrag vom 18. September 1994 sei formnichtig (§ 125 BGB). Er sei nämlich auf die Übertragung selbstständigen Gebäudeeigentums im Sinne des § 459 ZGB gerichtet; die Formbedürftigkeit ergebe sich aus § 313 BGB, der nach der Übergangsvorschrift des Art. 233 §§ 8 S. 2, 2 b Abs. 4, 4 Abs. 1 EGBGB Anwendung finde. Die Beklagte habe jedoch ihrerseits einen Anspruch auf Rückübertragung des Besitzes an den Bungalows nebst Inventar, der im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung auch ohne die Erhebung einer dahingehenden Einrede zu berücksichtigen sei. Gezogene Nutzungen, zu deren Höhe nichts vorgetragen sei, könnten indes nicht berücksichtigt werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Urteils, welches der Klägerin am 12. November 2001 zugestellt worden ist, wird auf die bei den Akten befindliche Leseabschrift (Bl. 118 ff.) Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die am 12. Dezember 2001 eingegangene Berufung der Klägerin. Diese hat sie durch einen Schriftsatz, beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen am Montag, dem 14. Januar 2002, begründet. Die Beklagte hat gegen das ihr am 22. November 2001 zugestellte Urteil am 21. Dezember 2001 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel - nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 18. Februar 2002 - mit einem an diesem Tage eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Klägerin meint, der Zug-um-Zug-Vorbehalt verpflichte sie zu einer Leistung, die ihr unmöglich sei. Die Nutzungsverträge der Pächter seien beendet worden. Der zuletzt einzige Pächter B... habe den Nutzungsvertrag außerordentlich gekündigt und einen eigenen Vertrag mit den Gesellschaftern der "Interessengemeinschaft ... GbR" abgeschlossen, die ihren Besitz wiederum aus einem Vertrag mit den Grundstückseigentümern Sch... herleiteten. Ein Anspruch auf Rückgabe des Besitzes scheide hier ohnehin aus, weil die Beklagte ihre Pflicht zur Eigentumsverschaffung nicht habe erfüllen können.

Die Klägerin beantragt,

die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 264.500,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01. März 2001 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Klage abzuweisen.

Beide Parteien beantragen jeweils,

die gegnerische Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte vertieft ihre Rechtsauffassung, der Vertrag vom 18. April 1994 sei formwirksam und ordnungsgemäß erfüllt worden. Bei den Bungalows handele es sich um Baulichkeiten nach dem Rechtsverständnis des ZGB, die als bewegliche Sachen formfrei hätten übereignet werden können. Insofern habe sich die Rechtslage auch unter Geltung des BGB nicht geändert. Das angemessene Nutzungsentgelt für die Bungalows nebst Inventar für den Zeitraum vom 18. April 1994 bis Ende 2001 beziffert die Beklagte auf 255.000,00 DM und bezieht sich hierfür auf das außergerichtliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. K... vom 07. Februar 2002. Die Klägerin bestreitet die Angemessenheit dieses Nutzungsentgelts und trägt - unwidersprochen - vor, ihr seien insoweit lediglich 48.550,00 DM zugeflossen, wobei ein Anteil von 30 % auf die ebenfalls verpachtete Grundfläche entfalle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

I.

Der Rechtsstreit beurteilt sich in der Berufungsinstanz nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Verfahrensrecht, weil die mündliche Verhandlung, auf der das angefochtene Urteil beruht, vor dem 01. Januar 2002 geschlossen worden ist (§ 26 Nr. 5 EGZPO).

II.

Die Berufungen beider Parteien sind zulässig; insbesondere sind sie jeweils form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO). In der Sache führen die Rechtsmittel zur teilweisen Abänderung des Urteils.

III.

Im Ergebnis zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Klägerin gegenüber der Beklagten im Ausgangspunkt ein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Kaufpreises in Höhe von 264.500,00 DM zusteht. Dieser Anspruch folgt indes nicht aus § 812 BGB, wie das Landgericht angenommen hat, sondern aus §§ 440 Abs. 1, 325 BGB in Verbindung mit § 5 des Kaufvertrages vom 18. September 1994.

1.

Die Parteien haben einen wirksamen Kaufvertrag über die acht Bungalows mit Inventar geschlossen. Dieser Kaufvertrag war nicht auf die Übertragung von selbstständigem Gebäudeeigentum gerichtet, wie das Landgericht angenommen hat; vielmehr gingen die Parteien ersichtlich davon aus, dass die Bungalows als bewegliche Sachen verkehrsfähig waren. Es ist dem Sachverhalt nichts dafür zu entnehmen, dass die Parteien die Vorstellung hatten, sie hätten das grundbuchfähiges Recht "Gebäudeeigentum" übertragen. Dies folgt schon daraus, dass keine der Parteien sich im Anschluss an den Vertragsschluss bemüht hat, eine Rechtsänderung im Grundbuch herbeizuführen. Die Übereignung der Bungalows sollte nach dem Vertragsinhalt in gleicher Weise vollzogen werden wie diejenige der Inventargegenstände. Da die Übereignung von Baulichkeiten auf Erholungsgrundstücken unter Geltung des ZGB (vgl. § 296 Abs. 1 ZGB) oftmals nicht der notariellen Form bedurften, spricht alles dafür, dass die Kaufvertragsparteien auch hier davon ausgingen, über die Bungalows als Scheinbestandteile des Grundstücks zu verfügen.

2.

Der Vertrag der Parteien wäre indes grundsätzlich wegen anfänglicher objektiver Unmöglichkeit nichtig gewesen (§ 306 BGB). Die Bungalows waren als wesentlicher Bestandteil der Grundstücke (§ 94 Abs. 1 BGB) nicht verkehrsfähig, sodass eine Erfüllung der kaufvertraglichen Verpflichtung der Beklagten von vornherein nicht in Betracht kam.

Mit der Errichtung der Bungalows sind diese (§ 295 Abs. 1 ZGB) unmittelbar Eigentum des Neubauern T... geworden. Eine vom Eigentum an den Grundstücken unabhängiges Bungaloweigentum nach § 296 Abs. 1 S. 1 ZGB scheidet schon deshalb aus, weil es an dem Erfordernis eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts fehlt. Mit diesem Merkmal ist ein wirksamer Vertrag zwischen dem Eigentümer oder Verfügungsbefugten mit dem Errichter der Baulichkeit gemeint (vgl. in diesem Zusammenhang Brdbg. OLG VIZ 1995, 51; Volhard VIZ 1993, 481). An einer Vereinbarung mit dem Neubauern T... fehlt es hier jedoch. Die Parteien haben - auch in der diesbezüglichen Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat - keine Tatsachen zu der Frage vorgetragen, auf Grund welcher Rechtsgrundlage der Rat der Stadt ... die Bodenreformgrundstücke in Anspruch genommen hat. Soweit die Beklagte erstinstanzlich die Auffassung vertreten hat (Schriftsatz vom 31. Mai 2001; Bl. 68 d.A.), die Stadt ... habe als autorisierter Rechtsträger die Verfügungsgewalt an den volkseigenen Grundstücken inne gehabt, wird dies nicht näher belegt. Insbesondere ist nicht zu ersehen, auf welche Weise Volkseigentum (im eigentlichen Sinne) entstanden und die Rechtsträgerschaft des Rates der Stadt ... begründet worden sein könnte; der spätere grundbuchlich vollzogene Besitzwechsel zu Gunsten der Eheleute Sch...wäre auch mit einer solchen Annahme nicht zu vereinbaren.

Ebenso wenig ist feststellbar, dass selbstständiges Gebäudeeigentum nach § 459 ZGB in Verbindung Art. 233 § 8 EGBGB entstanden sein könnte, fehlt es doch auch insoweit an der erforderlichen vertraglichen Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer.

3.

Die auf Grund der objektiven Unmöglichkeit der isolierten Eigentumsverschaffung an den Bungalows an sich eintretende Nichtigkeitsfolge des § 306 BGB ist hier jedoch von den Parteien wirksam abbedungen worden. Die Beklagte hat in § 5 des Kaufvertrages die Garantie dafür übernommen, dass sie Eigentümerin der Bungalows sei und frei über diese verfügen könne. In einem solchen Fall bleibt die Rechtsmängelhaftung des Verkäufers (§ 440 BGB) unberührt, und die Klägerin ist demgemäß zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs nach § 325 Abs. 1 S. 1 berechtigt (vgl. hierzu Palandt/Heinrichs § 306 RN 11).

IV.

Demgemäß kann die Klägerin im Wege des Schadensersatzes die Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises zur Höhe von 264.500,00 DM von der Beklagten verlangen. Von diesem Kaufpreis sind jedoch die Nutzungen abzusetzen, die die Klägerin tatsächlich erlangt hat. Diese berechnen sich wie folgt:

Die Klägerin hat nach ihrem unbestrittenen Vorbringen Pachterlöse für die Bungalows und die dazugehörige Grundfläche in Höhe von 48.500,00 DM erzielt. Derjenige Anteil der Pachterlöse, der auf die von der Klägerin gepachteten und weiterverpachteten Grundstücksfläche entfällt, ist von dem erlösten Pachtzins abzusetzen. Er beläuft sich nach der unbestrittenen Eischätzung der Klägerin auf 30 %, mithin auf 14.550,00 DM, sodass ein Betrag von 33.950,00 DM verbleibt. Der Schaden der Klägerin beträgt mithin 230.550,00 DM, entsprechend 117.878,34 EUR.

Die Voraussetzungen für einen weitergehenden Abzug in Höhe des objektiven Nutzungswerts der Bungalows, den die Beklagte mit 255.000,00 DM beziffert, sind nicht gegeben. Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs ist die Beklagte auf die Anrechnung der tatsächlichen gezogenen Nutzungen beschränkt. Anhaltspunkte, dass es auf einem gegebenenfalls gemäß § 254 BGB anzurechnenden Mitverschulden der Klägerin beruht, nicht höhere Pachteinnahmen erzielt zu haben, werden auch von der Beklagten nicht vorgebracht. Es kommt demgemäß nicht mehr darauf an, dass die Ermittlung des objektiven Pachtwerts durch den Privatsachverständigen Dipl.-Ing. K...zur Darlegung des Nutzungswerts nicht ausreichend ist. Diese beruht offenbar darauf, dass der Sachverständige bei der Pachtzinsberechnung von einer Eigenbewirtschaftung der Bungalows ausgegangen ist, nicht auf der erfolgten Verpachtung der - als Gaststätte und Pension bewirtschafteten - Bungalows insgesamt an einen Dritten.

V.

Die Klägerin ist nach der schadensersatzrechtlich maßgeblichen Differenzmethode desweiteren verpflichtet, der Beklagten den Besitz an den Bungalows in der Form zurückzugewähren, wie sie ihn jetzt noch innehat. Diesbezüglich hat die Klägerin vorgebracht, zuletzt die Bungalows ausschließlich an Herrn Henry B... vermietet zu haben und dies durch den Mietvertrag vom 06. September 1996 belegt. Der Mieter sei seiner Herausgabepflicht nicht nachgekommen, sondern habe seinerseits ein Nutzungsverhältnis zu den Grundstückseigentümern begründet. Diesem Vorbringen ist die Beklagte nicht mehr im Einzelnen entgegengetreten. Zur Abtretung der der Klägerin aus dem Vertrag vom 06. September 1996 gegebenenfalls zustehenden Herausgabeansprüche ist diese, wie sie im Senatstermin erklärt hat, bereit. Der Zug-um-Zug-Vorbehalt hat sich dementsprechend auf die Abtretung der genannten Herausgabeansprüche zu beschränken.

VI.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 12. Juni 2002 (Bl. 200 d.A.) bleibt gem. § 296 a ZPO unberücksichtigt. Er gibt dem Senat auch keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 156 ZPO). Das Vorbringen der Beklagten würde schon nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen; denn ein schuldhaftes Verhalten der Klägerin im Zusammenhang mit dem Verlust des unmittelbaren Besitzes an den Bungalows und dem Inventar ist nicht festzustellen.

VII.

Der Zinsanspruch ergibt auch aus §§ 284 Abs. 1, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

Das Urteil ist gemäß § 708 Nr. 10 für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Anordnung der Abwendungsbefugnis hat ihre Grundlage in § 711 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO), sind nicht ersichtlich.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 135.236,70 EUR