Tenor

BUNDESVERFASSUNGSGERICHT

- 1 BvR 183/25 -

In dem Verfahren über die Verfassungsbeschwerde

der (…) GbR, vertreten durch den Gesellschafter (…),

- Bevollmächtigter: (…)I. unmittelbar gegen das Urteil des Bundesgerichtshofs

vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23 -, II. mittelbar gegen § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung vom 19. März 2020 (Bundesgesetzblatt I Seite 540) sowie gegen die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Mietenbegrenzungsverordnung) vom 19. Mai 2020 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Seite 343)

hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch die Richterinnen Ott, Härtel und den Richter Spinner gemäß § 93b in Verbindung mit § 93a BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 1993 (BGBl I S. 1473) am 8. Januar 2026 einstimmig beschlossen:

Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.

Gründe{GESPERRT:ENDE} :}

Die Verfassungsbeschwerde betrifft die mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl I S. 540) vorgenommene Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse.

I.

1. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt. Zentrale Neuregelung war § 556d BGB, der in Absatz 1 bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Nach § 556g Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB ist im Geltungsbereich der Miethöhenregulierung eine Vereinbarung über die Miete unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Eine über die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete hinausgehende Miete dürfen Vermieterinnen und Vermieter allerdings mit Blick auf die im vorangegangenen Mietverhältnis geschuldete Miete (Vormiete) oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen vereinbaren (vgl. § 556e BGB). Nach § 556f BGB sind die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn nicht anzuwenden auf erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzte und vermietete Wohnungen und auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

In § 556d Abs. 2 BGB in der Fassung vom 21. April 2015 waren die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen; diese musste spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB a.F.). Damit war die Miethöhenregulierung faktisch auf fünf Jahre befristet.

Begründet wurde die Einführung der §§ 556d ff. BGB unter anderem mit dem Ziel, durch die Dämpfung der Miethöhe der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Durch die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung bleibe auch für sie in größerem Umfang die Möglichkeit erhalten, innerhalb ihres angestammten Stadtviertels umzuziehen. Wohnraum bleibe bezahlbar und Anreize für Verdrängungsmaßnahmen würden verringert. Die Miethöhenregulierung könne allerdings nur ein Element einer umfassenden Bau- und Wohnungspolitik sein, um sozial unerwünschten Entwicklungen zu begegnen, die auf einem knappen Angebot an Wohnungen beruhten. Ziel sei die Abwehr sozialpolitischer Nachteile, die eintreten könnten, während wohnungsmarktfördernde Maßnahmen noch keine ausreichende Wirkung entfalten könnten (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 11 ff.).

2. Mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl I S. 540) sind die Landesregierungen in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 1. April 2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von "jeweils" höchstens fünf Jahren zu bestimmen. § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB wurde dahingehend geändert, dass eine solche Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss. Die zentrale Vorschrift des hier mittelbar angegriffenen § 556d BGB in der Fassung vom 19. März 2020 lautet:

§ 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Die Verlängerung der Höchstgeltungsdauer der Mietenbegrenzungsverordnungen wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe. Die Wiedervermietungsmieten stiegen weiter und der Abstand zu den Bestandsmieten vergrößere sich. Die ursprünglich vorgesehene Befristung auf fünf Jahre erscheine vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten als zu kurz bemessen. Bis zu einer spürbaren Entspannung der regionalen Wohnungsmärkte sei eine Verlängerung der Mietpreisbremse weiterhin ein geeignetes Mittel zur Flankierung weiterer Maßnahmen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums (vgl. BTDrucks 19/15824, S. 9 ff.).

Auf Grundlage der ab 1. April 2020 geltenden Fassung des § 556d Abs. 2 BGB erließ der Senat von Berlin die Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (GVBl BE S. 343). Sie trat am 1. Juni 2020 für fünf Jahre in Kraft. Danach stellt das gesamte Stadtgebiet von Berlin ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d Abs. 2 BGB dar. Dies gilt nach der Mietenbegrenzungsverordnung vom 15. April 2025 auch für den Zeitraum vom 1. Juni bis 31. Dezember 2025 (GVBl BE S. 228).

3. Mit - hier nicht angegriffenem - Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze vom 17. Juli 2025 (BGBl I Nr. 163) hat der Gesetzgeber mit Wirkung zum 23. Juli 2025 die in § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB geregelte Höchstgeltungsdauer einer Mietenbegrenzungsverordnung zwischenzeitlich um weitere vier Jahre bis Ende 2029 verlängert. Begründet wurde diese weitere Verlängerung damit, dass das Mietrecht dem weiterhin angespannten Wohnungsmarkt Rechnung tragen müsse. Mieterinnen und Mieter stünden angesichts der insgesamt steigenden Lebenshaltungskosten vor zusätzlichen finanziellen Herausforderungen bei der Wohnungssuche. Es solle der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum gesichert werden und den mit steigenden Mieten einhergehenden Risiken der Armut, Segregation und Verdrängung begegnet werden. Auf angespannten Mietmärkten bestehe ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Mieterinnen und Mietern einerseits und Vermieterinnen und Vermietern andererseits. Die Mietpreisbremse werde von Maßnahmen zur Schaffung von zusätzlichem bezahlbarem Wohnraum flankiert (vgl. BTDrucks 21/322, S. 4 ff.).

II.

1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin und Vermieterin mehrerer in Berlin im Stadtteil (

…) belegenen Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Im September 2015 vermietete sie eine Wohnung an die Kläger des Ausgangsverfahrens. Der Mietvertrag enthält eine Staffelmietvereinbarung. Im Dezember 2021 nahmen die Kläger die Beschwerdeführerin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer aktuell geringeren Miete in Anspruch, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die nach den §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Miete überschreite.

a) Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Die Kläger schuldeten für den streitgegenständlichen Zeitraum lediglich eine Miete in Höhe der letzten im Vormietverhältnis fällig gewordenen Mietstaffel (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Da für die Frage der zulässigen Miethöhe nur auf den Beginn des Mietverhältnisses im September 2015 abzustellen sei, komme es auf die Verfassungsmäßigkeit der ab dem Jahr 2020 geltenden Miethöhenregelungen für den vorliegenden Rechtsstreit nicht an.

b) Die hiergegen von der Beschwerdeführerin eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Das Amtsgericht habe zu Recht auf die zuletzt vereinbarte Vormiete abgestellt, da diese die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich eines Aufschlags von 10 % übersteige. Die Frage der Verfassungsmäßigkeit der im Jahr 2020 erfolgten Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe könne allerdings nicht dahinstehen, da im Falle der Verfassungswidrigkeit und Nichtigkeit der §§ 556d ff. BGB die Staffelmietvereinbarung ab dem 1. Juni 2020 gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB wieder auflebe. Die Kammer sei aber - trotz bestehender Zweifel - letztlich nicht von der Verfassungswidrigkeit der §§ 556d ff. BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes vom 19. März 2020 überzeugt.

c) Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision hat der Bundesgerichtshof mit hier angegriffenem Urteil vom 18. Dezember 2024 zurückgewiesen. Rechtsfehlerfrei habe das Landgericht unter Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB für die Bestimmung der maßgeblichen Miethöhe auf die zuletzt im Vormietverhältnis fällig gewordene Mietstaffel abgestellt. Für die hier begehrte Feststellung der geschuldeten Miethöhe im Jahr 2022 seien ferner die §§ 556d ff. BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung anzuwenden. Die Regelungen seien entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin auch verfassungsgemäß. Das Bundesverfassungsgericht habe die im Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 in den §§ 556d ff. BGB geregelte Begrenzung der zulässigen Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten als verfassungsgemäß beurteilt (Verweis auf BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -). Den insoweit aufgezeigten verfassungsrechtlichen Anforderungen genügten die §§ 556d ff. BGB auch in ihrer ab dem 1. April 2020 geltenden Fassung. Der hierdurch bewirkte Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum der Vermieterinnen und Vermieter sei deshalb nach wie vor gerechtfertigt.

2. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 101 Abs. 1 Satz 2 sowie Art. 14 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG durch die angegriffene Entscheidung des Bundesgerichtshofs sowie mittelbar durch § 556d BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung und durch die hierauf beruhende Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020.

a) § 556d BGB sei in der ab dem 1. April 2020 geltenden Fassung insbesondere wegen seiner Unvereinbarkeit mit der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG verfassungswidrig.

aa) Während des ersten Geltungszeitraums der Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn habe sich gezeigt, dass die §§ 556d ff. BGB zur Erreichung ihres Ziels der Verbesserung der Situation auf dem Wohnungsmietmarkt ungeeignet seien. Die Miethöhenregulierung habe dazu geführt, dass sich sowohl die Leerstandsquote als auch die Anzahl der Mietwohnungsangebote weiter verringert hätten. Sie führe nicht dazu, dass Vermietende eher an einkommensschwache Mieterinnen und Mieter vermieteten. Vielmehr entschieden sich Vermieterinnen und Vermieter auch unter Geltung der Miethöhenregulierung für die bestverdienenden Mieterinnen und Mieter. Die Begrenzung der zulässigen Vertragsabschlussmiete bewirke zudem zahlreiche negative Effekte, die der Gesetzgeber ignoriere, insbesondere stelle sie ein Investitionshemmnis dar. Sie bewirke zudem, dass sich Wohnungseigentümer statt zur Vermietung zur Umwandlung und zum Verkauf entschieden. Diese Effekte wirkten jedoch dem eigentlichen Ziel der Mietpreisbremse entgegen.

bb) Die angegriffene Regelung sei zur Zweckerreichung auch nicht (mehr) erforderlich. Die Mietpreisbremse sei nach Vorstellung des Gesetzgebers als ein Übergangsinstrument gedacht gewesen, das nur so lange gelten sollte, bis andere lang- und mittelfristig wirksame Maßnahmen zur Entspannung der Wohnungsmärkte Wirkung zeigten. Die Politik habe es aber versäumt, innerhalb der befristeten Geltung der Mietpreisbremse geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

cc) Jedenfalls seien die Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn nicht mehr verhältnismäßig im engeren Sinne und insbesondere denjenigen Vermieterinnen und Vermietern, die ihren Lebensunterhalt mit der Vermietung von Wohnraum verdienten, nicht zumutbar.

(1) Die Annahme, die Nutzungsmöglichkeit des Eigentums sei nicht unzumutbar eingeschränkt, weil die ortsübliche Vergleichsmiete als eine am örtlichen Markt orientierte Miete die Wirtschaftlichkeit der Vermietung regelmäßig sicherstelle, sei jedenfalls für Berlin unzutreffend. Die erstellten Mietspiegel seien bis mindestens 2023 unwissenschaftlich und fehlerhaft. Sie bildeten keinen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen ab, die in Wirklichkeit deutlich höher seien.

(2) Das Bundesverfassungsgericht habe in seiner Entscheidung zur Mietpreisbremse wesentlich auf die auf fünf Jahre befristete Geltung abgestellt. Durch die nunmehrige Verlängerung sei diese faktisch zu einem Dauerinstrument geworden und beeinträchtige insbesondere private Vermieterinnen und Vermieter wie die Beschwerdeführerin in unzumutbarer Weise. Die Beschwerdeführerin habe ferner in schutzwürdiger Weise darauf vertraut, dass die Mietpreisbremse nach fünf Jahren auslaufen würde.

(3) Das Bundesverfassungsgericht habe die Mietpreisbremse auch ausdrücklich nur als vorübergehende und nachrangige Maßnahme gebilligt, bis die gleichzeitig durchgeführten nachhaltigeren Maßnahmen zur Wohnungsmarktförderung Wirkung zeigten. Die Gesetzgebung habe aber nicht in ausreichendem Maß solche Maßnahmen ergriffen. Eine ursprünglich befristete, die Vermieterinnen und Vermieter belastende, Maßnahme als ein Dauerinstrument einzusetzen, weil der Staat es versäume, wirksamere Maßnahmen zu ergreifen, sei unangemessen.

b) Auch die vom Berliner Senat erlassene Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 sei mit den Grundrechten der vermietenden Eigentümerinnen und Eigentümer nicht vereinbar. Schon mit der vorangegangenen Mietenbegrenzungsverordnung seien die erstrebten Ziele nicht erreicht worden. Berlin habe außerdem den Wohnungsneubau nicht ausreichend gefördert und auch ansonsten nicht in ausreichendem Maß andere längerfristig wirkende Maßnahmen ergriffen. Die Berliner Gesetzgebung habe mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (sogenannter Mietendeckel) im Gegenteil ein der Neubauförderung erheblich entgegenwirkendes Mittel eingesetzt.

III.

Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen. Annahmegründe nach § 93a Abs. 2 BVerfGG liegen nicht vor, weil die Verfassungsbeschwerde - soweit sie zulässig erhoben wurde - unbegründet ist.

Die Verfassungsbeschwerde hat keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung im Sinne des § 93a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG (vgl. dazu BVerfGE 90, 22 <24 f.>). Auslegung und Anwendung der insbesondere als verletzt gerügten Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG sind in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geklärt. Inwieweit diese Maßstäbe auf das Mietrecht Anwendung finden, war mehrfach Gegenstand von Entscheidungen (vgl. BVerfGE 37, 132 <139 ff.>; 38, 348 <357 ff.>; 71, 230 <246 ff.>; 91, 294 <307 ff.>; 95, 65 <84 ff.>; vgl. auch BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a.-, Rn. 51 ff.).

Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht nach § 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG zur Durchsetzung der in § 90 Abs. 1 BVerfGG genannten Rechte angezeigt (vgl. dazu BVerfGE 90, 22 <25 f.>), denn sie hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn (1) noch die ebenfalls mittelbar angegriffene Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (2) verletzen die Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten. Soweit die Beschwerdeführerin darüberhinausgehend die Auslegung und Anwendung der §§ 556d ff. BGB durch den Bundesgerichtshof rügt, genügt ihr Vortrag schon nicht den Darlegungsanforderungen (3).

1. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung vom 19. März 2020 verstößt - soweit zulässig gerügt - insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Zwar greift sie in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ein (a). Der Eingriff ist aber nach wie vor gerechtfertigt (b).

a) Dem grundrechtlichen Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG unterliegt das Recht, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschließen, ebenso wie die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern (vgl. BVerfGE 101, 54 <74 f.> m.w.N.). Vom Schutz der grundrechtlichen Eigentumsfreiheit umfasst ist auch die Freiheit, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentums zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 f.>; 101, 54 <75>; BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 70). In diese Freiheit greift die gesetzliche Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ein (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 52).

b) Dieser Eingriff ist weiterhin gerechtfertigt. Er genügt den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit. Die in § 566d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der angegriffenen Fassung geregelte Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt dient legitimen Zielen (aa), ist zur Erreichung dieser Ziele geeignet (bb), erforderlich (cc) und angemessen (dd).

aa) Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt verfassungsrechtlich legitime Zwecke.

(1) Ob ein legitimer Zweck verfolgt wird, unterliegt der Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht. Dabei ist es nicht auf die Berücksichtigung solcher Zwecke beschränkt, die der Gesetzgeber selbst ausdrücklich benannt hat. Der Normzweck ergibt sich regelmäßig aus dem objektivierten Willen des Gesetzgebers (vgl. BVerfGE 167, 163 <212 Rn. 115> m.w.N.). Legitim ist grundsätzlich jedes öffentliche Interesse, das verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen ist (vgl. BVerfGE 170, 293 <343 Rn. 114>). Welche Zwecke legitim sind, hängt dabei auch vom jeweiligen Grundrecht ab, in das eingegriffen wird. Nicht legitim ist insbesondere eine Aufhebung des in dem jeweiligen Grundrecht enthaltenen Freiheitsprinzips als solches (vgl. BVerfGE 124, 300 <331>).

(2) Danach dient die angegriffene Regelung legitimen Zwecken. Der Gesetzgeber verfolgt den legitimen Zweck, die Steigerung der Mietpreise auf angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen und dadurch insbesondere der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken.

Ziel der angegriffenen (verlängerten) Regulierung ist nach wie vor, die Steigerung der Mietpreise in Ballungsräumen zu verlangsamen. Insoweit möchte der Gesetzgeber auf den anhaltend angespannten Wohnungsmarkt reagieren, der sich insbesondere durch einen starken Anstieg der Wiedervermietungsmieten auszeichne (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 11; 19/15824, S. 9; vgl. auch BTDrucks 21/322, S. 4). Vermietende könnten auf angespannten Wohnungsmärkten faktisch erhebliche Mietsteigerungen durchsetzen, weil es Wohnungssuchenden an Ausweichmöglichkeiten fehle (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 11). Mit der Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB werde daher verhindert, dass Vermietende Erträge realisierten, die sich allein aus der spezifischen Situation eines angespannten Wohnungsmarkts ergäben (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 11, 18). Zugleich werde ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Mietenden und Vermietenden auf angespannten Wohnungsmietmärkten ausgeglichen (vgl. BTDrucks 21/322, S. 1, 4). Mittelbar soll der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegengewirkt werden (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 11, 15 f.), um eine gewachsene Mieterstruktur in einzelnen Stadtvierteln zu erhalten. Die Regelungen können aber auch ein noch stärkeres Auseinanderdriften von Bestands- und Wiedervermietungsmieten verhindern und dadurch Anreize für Fehlallokationen abbauen, die daraus resultieren, dass Mietende aufgrund unverhältnismäßig höherer Wiedervermietungsmieten in einer einmal angemieteten, aber nicht mehr bedarfsgerechten, Wohnung verbleiben (vgl. dazu auch BTDrucks 18/3121, S. 23; Falck/Krause/Zamorski, ifo Schnelldienst 10/2025, S. 8 ff.). Nach der Gesetzentwurfsbegründung war die Verlängerung der ursprünglich befristeten Regulierung aufgrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten weiterhin geboten (vgl. BTDrucks 19/15824, S. 9 ff.).

Diese Zwecke sind verfassungsrechtlich legitim. Das gilt zunächst für die Regulierung des Mietwohnungsmarkts durch Eingriff in den Preismechanismus (vgl. auch BVerfGE 8, 274 <309 ff.>; 21, 87 <90>; 87, 114 <146>). Da Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind und Grundstücke auch nicht ohne weiteres ausgetauscht werden können, kann sich aufgrund steigender Nachfrage am Markt ein Preis bilden, der im Hinblick auf die soziale Funktion des Eigentumsobjekts nicht mehr angemessen ist. Das kann es in besonderem Maße erforderlich machen, die Interessen der Allgemeinheit durch gesetzliche Regelungen zur Geltung zu bringen und die Nutzung nicht völlig dem freien Spiel der Kräfte und dem Belieben der Einzelnen zu überlassen (vgl. zu Pachtzinsregelungen BVerfGE 87, 114 <146>). Legitim ist vor diesem Hintergrund auch das Anliegen, im Bereich der Wiedervermietung einer Preisentwicklung vorzubeugen, die einen großen Anteil der Bevölkerung, für den die Nutzung von Mietwohnungen von existentieller Bedeutung ist, finanziell unangemessen belasten würde (vgl. BVerfGE 91, 294 <310>; 142, 268 <287 f. Rn. 68, 298 Rn. 88>). Insbesondere kann sich der Gesetzgeber im Rahmen des an ihn gerichteten sozialstaatlichen Gestaltungsauftrags aus Art. 20 Abs. 1 und Art. 28 Abs. 1 Satz 1 GG bemühen, auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten von Wohnungssuchenden bestehende soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte angemessen auszugleichen (vgl. BVerfGE 142, 268 <286 Rn. 65>) und vor Nachteilen aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt zu schützen (vgl. BVerfGE 142, 268 <298 Rn. 88>). Auch der Zweck, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liegt im öffentlichen Interesse (näher dazu BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 60, 72). Unabhängig von spezifischen sozialpolitischen Zielen sind für den Zusammenhalt einer Gesellschaft Räume alltäglicher Begegnung zwischen unterschiedlichen Gruppen von hoher Bedeutung.

bb) Die angegriffene Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist zur Erreichung dieser Ziele im verfassungsrechtlichen Sinn weiterhin geeignet.

Für die Eignung ist es ausreichend, wenn durch die Maßnahme der Zweck einer Regelung gefördert werden kann. Es genügt bereits die Möglichkeit der Zweckerreichung. Eine Regelung ist erst dann nicht mehr geeignet, wenn sie die Erreichung des Gesetzeszwecks in keiner Weise fördern kann oder sich sogar gegenläufig auswirkt (vgl. BVerfGE 158, 282 <336 Rn. 131>; 163, 107 <149 Rn. 111>; stRspr).

(1) § 556d BGB in der Fassung vom 19. März 2020 trägt nach wie vor jedenfalls zur Verlangsamung der Mietendynamik und damit zur Kompensation von bestehenden Marktungleichgewichten, zur finanziellen Entlastung von Mietenden und zur Verhinderung eines noch stärkeren Auseinanderdriftens von Bestands- und Wiedervermietungsmieten bei. Auch kann die Regulierung der Miethöhe weiterhin zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieterinnen und Mieter schaffen und damit auch mit Blick auf das erklärte Ziel des Verdrängungsschutzes den Gesetzeszweck zumindest fördern (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 63).

(2) Die Eignung der Mietenregulierung ist auch nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe bei Wiedervermietungen zu verzeichnen sind (vgl. insoweit Kholodilin/Mense/Michelsen, DIW Wochenbericht 22/2016, S. 493 ff.; Deschermeier/Seipelt/Voigtländer, IW policy paper 5/2017, S. 10; Michelsen/Mense, Evaluierung der Mietpreisbremse, 2018, S. 18 ff.). Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage. Ungeachtet dessen hat der Gesetzgeber das in der Evaluierung herausgearbeitete Problem der geringen Wirksamkeit bereits zum Anlass genommen, die Vorschriften mit dem Ziel, die praktische Wirksamkeit der Miethöhenregulierung zu erhöhen, punktuell nachzubessern (vgl. MietAnpG vom 18. Dezember 2018, BGBl I S. 2648; vgl. BTDrucks 19/4672, S. 11 f.; vgl. auch die dazu aktuell eingesetzte Expertenkommission, Informationspapier des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 16. September 2025). Soweit die Beschwerdeführerin darüber hinaus eine verfassungsrechtliche Ungeeignetheit der Regulierung der Miethöhe bei Vertragsschluss aus deren möglichen negativen Effekten begründet, fehlt es dagegen schon an einer hinreichend substantiierten Rüge. Die Wirkung von Mietenregulierungen auf den Mietwohnungsmarkt wird zwar national und international kritisch diskutiert, entsprechende Negativeffekte der hier gegenständlichen §§ 556d ff. BGB sind aber gerade nicht belegt (vgl. Michelsen/Mense, Evaluierung der Mietpreisbremse, 2018, S. 28 ff.; Kholodilin/Mense/Michelsen, DIW Wochenbericht 7/2018, S. 111; vgl. auch Kholodilin/Kohl, DIW Wochenbericht 12/2022, S. 195 f.; Sagner/Voigtländer, Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf den Wohnungsmarkt, Studie im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung, 2024, S. 12 ff.). Vor diesem Hintergrund genügt der nicht hinreichend substantiierte Vortrag der Beschwerdeführerin insoweit nicht den Darlegungsanforderungen.

cc) Der mit § 556d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der Fassung vom 19. März 2020 einhergehende Eingriff ist auch weiterhin im verfassungsrechtlichen Sinn erforderlich, um die mit ihm verfolgten Zwecke zu erreichen.

Grundrechtseingriffe dürfen nicht weiter gehen, als es der Gesetzeszweck erfordert. Daran fehlt es, wenn ein gleich wirksames Mittel zur Erreichung des Gemeinwohlziels zur Verfügung steht, das die Grundrechtsträger weniger und Dritte und die Allgemeinheit nicht stärker belastet. Die sachliche Gleichwertigkeit der alternativen Maßnahmen zur Zweckerreichung muss dafür in jeder Hinsicht eindeutig feststehen. Das Bundesverfassungsgericht prüft insbesondere nicht, ob der Gesetzgeber die beste Lösung für die hinter einem Gesetz stehenden Probleme gefunden hat (vgl. BVerfGE 149, 86 <120 Rn. 94> m.w.N.). Es kann sich unter Berücksichtigung des dem Gesetzgeber insoweit zukommenden Spielraums darauf beschränken, die von den Beschwerdeführenden aufgezeigten oder sonst in Fachkreisen diskutierten Alternativen darauf zu überprüfen, ob sie den angestrebten Zweck in einfacherer, gleich wirksamer, aber die Grundrechte weniger fühlbar einschränkender Weise erreichen können (vgl. BVerfGE 77, 84 <109>).

Danach ist der durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte Grundrechtseingriff nach wie vor erforderlich, um die verfolgten Zwecke zu erreichen. Zwar kommen weitere staatliche Maßnahmen zum Schutz von Wohnungssuchenden in Betracht; dazu gehören etwa auch die Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder die Verbesserung der finanziellen Lage von Wohnungssuchenden durch die erweiterte Gewährung von Wohngeld. Diese Maßnahmen sind aber mit einer stärkeren Belastung der Allgemeinheit verbunden und es ist nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber sie im Rahmen des ihm zustehenden Spielraums (vgl. BVerfGE 159, 223 <314 Rn. 204> m.w.N.) als mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel hätte heranziehen müssen (vgl. schon BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 67).

dd) Die hier angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne. Sie greift nicht unangemessen in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer ein.

(1) Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordert eine Abwägung zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe andererseits. Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten (vgl. BVerfGE 83, 1 <19>; 126, 112 <152 f.>; 149, 86 <121 Rn. 95>). Auch bei Schaffung privatrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber den betroffenen Interessen der Beteiligten so weit wie möglich Geltung verschaffen (vgl. BVerfGE 37, 132 <140 f.>; 71, 230 <246 f.>). Der Gesetzgeber, der Inhalt und Schranken der als Eigentum grundrechtlich geschützten Rechtspositionen bestimmt, hat dabei sowohl der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) als auch der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) Rechnung zu tragen. Das Wohl der Allgemeinheit, an dem sich der Gesetzgeber hierbei zu orientieren hat, ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die Beschränkung der Eigentümerbefugnisse. Der Gesetzgeber hat daher die schutzwürdigen Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich sowie ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfGE 143, 246 <341 f. Rn. 268> m.w.N.).

Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit der Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser Spielraum wird insbesondere durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt (vgl. BVerfGE 143, 246 <341 Rn. 268> m.w.N.). Der Gesetzgeber kann daher auch die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen (vgl. BVerfGE 91, 294 <310>). Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind allerdings dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für die Vermietenden oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (vgl. BVerfGE 71, 230 <250>; 91, 294 <310>; BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 69).

(2) Hieran gemessen ist der in § 556d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der hier angegriffenen Fassung gefundene Ausgleich der betroffenen Belange mit Blick auf die gesetzgeberischen Ziele auch unter Berücksichtigung der verlängerten Geltung der Regelung nicht unangemessen. Die Regulierung der Miethöhe kann zwar die eigentumsrechtlich grundsätzlich besonders geschützte persönliche Freiheit im vermögensrechtlichen Bereich berühren, betrifft sie aber in einer weniger schutzintensiven Hinsicht und wurde in eingriffsmildernder Weise ausgestaltet (a). Sie ist angesichts hier gegenüberstehender Belange der Wohnungssuchenden und der Allgemeinheit nicht zuletzt wegen des sozialen Bezugs von Wohnraum und dessen besonderer Bedeutung für Wohnungssuchende (b) nicht unangemessen; dies gilt auch in zeitlicher Dimension mit Blick auf ihre Verlängerung (c).

(a) (aa) § 556d Abs. 1 BGB, der die Begrenzung künftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum regelt, greift zwar in die grundsätzliche Freiheit der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum ein, ihren Eigentumsgegenstand durch wirtschaftlich profitable Verwertung zu nutzen. Auch genießt das Eigentum einen besonders ausgeprägten Schutz, soweit es die persönliche Freiheit der Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich sichert (vgl. BVerfGE 42, 263 <294>; 100, 226 <241>; 143, 246 <341 Rn. 268>), wenn die Wohnungsvermietung der Erwirtschaftung der eigenen Lebensgrundlage dient.

(bb) Dennoch bildet die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn keinen schwerwiegenden Eingriff, der zu seiner Rechtfertigung besonders gewichtige Interessen der Öffentlichkeit forderte. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (vgl. BVerfGE 71, 230 <253>; 91, 294 <310>; 100, 226 <242 f.>; 143, 246 <343 Rn. 270>; BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 76). Zudem soll die Miethöhenregulierung insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und daraus resultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 11, 18); eine solche Nutzung des Eigentums genösse im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz (vgl. BVerfGE 37, 132 <142>).

(cc) Das Gewicht des Eingriffs wird ferner durch die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung in den §§ 556d ff. BGB weiter gemildert.

(α) Verfahrensrechtlich wird auch weiterhin durch § 556d Abs. 2 BGB abgesichert, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht (vgl. bereits BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 77 ff.). Die Regelungswirkungen des § 556d Abs. 1 BGB greifen erst, wenn und soweit die Landesregierungen Gebiete bestimmt haben, in denen aufgrund der angespannten Marktsituation der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor übermäßig steigenden Mieten geboten erscheint. Gleiches gilt für die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vom 19. März 2020 vorgeschriebene Befristung der Mietenbegrenzungsverordnungen auf jeweils höchstens fünf Jahre, wodurch gewährleistet wird, dass die Entwicklung der Miethöhe nur dort und auch nur solange ausgebremst wird, wo und wie dies aufgrund der Marktlage erforderlich ist. Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der die Mietenregulierung erst aktivierende Verordnungsgeber also gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.

Auch die unverändert beibehaltene Beschränkung des Anwendungsbereichs auf Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB) gewährleistet weiterhin eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung verfolgten Ziele (vgl. für den ersten Geltungszeitraum BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 80 ff.). Gleiches gilt für die beibehaltene Herausnahme von erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzten und vermieteten Wohnungen, von umfassend modernisierten Wohnungen (§ 556f BGB) sowie für die in § 556e BGB geregelten Ausnahmen. Dabei führt gerade der Umstand, dass der Stichtag für erstmals genutzte und vermietete Wohnungen unverändert auf dem 1. Oktober 2014 belassen wurde, dazu, dass ein zunehmend größer werdender Marktanteil von der Miethöhenregulierung vollständig ausgenommen ist. Aufgrund dieser Durchbrechungen und Ausnahmen bleibt die Eingriffswirkung der Miethöhenregulierung abgemildert (vgl. auch BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 86 f.).

(β) Mildernd wirkt auch, dass nach wie vor keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre. Ungeachtet dessen, dass sich der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht entnehmen lässt, dass Art. 14 Abs. 1 GG eine Orientierung am unregulierten Markt geböte, und jedenfalls die Ausnutzung einer Mangellage von vornherein nicht geschützt wird (vgl. BVerfGE 37, 132, <142>; vgl. auch BVerfGE 71, 230 <250, 253>), kann eine am örtlichen Markt orientierte Miete nicht nur die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen (vgl. BVerfGE 37, 132 <142>), sondern vor allem eingriffsmildernd wirken (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 83 ff.).

Zwar ist insoweit zu berücksichtigen, dass in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zunehmend auch solche Mieten einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 84). Auch wurde der Betrachtungszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 1. Januar 2020 von vier auf sechs Jahre erhöht (vgl. BGBl I 2019, S. 2911) mit der Folge, dass mehr ältere Mietvereinbarungen in die Ermittlung einfließen, was sich grundsätzlich dämpfend auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirkt. Diese Wirkungen werden aber nach wie vor zumindest dadurch abgeschwächt, dass sich der durch § 556d Abs. 1 BGB bei einer Wiedervermietung erlaubte zehnprozentige Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete selbst erhöhend auswirkt.

Auch wenn sich in der Gesamtschau die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB durch die Regulierung der Miethöhe von den am unregulierten Markt erzielbaren Mieten entfernen dürfte, handelt es sich gleichwohl noch immer um eine am Markt grundsätzlich orientierte Vergleichsmiete. Damit können zwar im Einzelfall nicht unerhebliche Einkommenseinbußen einhergehen, die insbesondere Vermietende, die eine Immobilie kreditfinanziert erworben und deshalb laufende Verbindlichkeiten zu bedienen haben, nicht unempfindlich treffen können. Es entspricht aber gerade dem Zweck der Miethöhenregulierung, mit einer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete als gesetzgeberisch überformte Marktmiete Preisspitzen abzuschneiden (vgl. BVerfGE 37, 132 <142>) und damit dämpfend auf die Preisentwicklung zu wirken. Die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiert insbesondere nicht dasjenige, was der Markt irgend hergibt (vgl. BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 3. April 1990 - 1 BvR 268/90 u.a. -, NJW 1992, S. 1377 <1378>), sondern einen am angestrebten Normalzustand orientierten Maßstab für die höchstzulässige Miete (vgl. BVerfGE 38, 348 <362>; BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 82). Von der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums ist nicht umfasst, den Markt in voller Höhe ausschöpfen zu können, denn ein Anspruch auf den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen räumt Art. 14 Abs. 1 GG nicht ein (vgl. BVerfGE 58, 300 <345>; 71, 230 <253>; BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 3. April 1990 - 1 BvR 268/90 u.a. -, NJW 1992, S. 1377 <1378>).

(b) Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen.

Wohnungssuchenden, die auf Wohnungsmiete angewiesen sind, erleichtert die mit § 556d Abs. 1 BGB bewirkte Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn, geeigneten Wohnraum zu finden. Dies und der Schutz vor Nachteilen aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt rechtfertigen es, auf Seiten der Wohnungssuchenden das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 Satz 1 GG) einzubeziehen (vgl. BVerfGE 142, 268 <298 Rn. 88>). Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht (vgl. auch BVerfGE 142, 268 <298 Rn. 89>). Zu berücksichtigen sind aber auch darüberhinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 72; vgl. auch BTDrucks 18/3121, S. 19). Als langfristige Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieterinnen und Mieter aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Mit Blick auf die damit verbundenen Probleme unter anderem für den gesellschaftlichen Zusammenhalt bildet die Verhinderungen von Gentrifizierung und Segregation einen Gemeinwohlbelang von Gewicht.

(c) Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums (vgl. Rn. 42) ist der in § 556d Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB in der Fassung vom 19. März 2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Den betroffenen Belangen der vermietenden Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer von letztlich eingeschränktem Gewicht (vgl. Rn. 44 ff.) stehen nicht nur die geschützten Interessen von Wohnungssuchenden, sondern auch gewichtige Gemeinwohlbelange (vgl. Rn. 52 f.) gegenüber (näher dazu auch BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 75 ff.). Dies gilt auch mit Blick auf die in § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre. Insbesondere ist weiterhin abgesichert, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht (vgl. Rn. 47).

(aa) Mit der Begrenzung der zulässigen Miete bei Mietbeginn ist nach wie vor aber auch keine unverhältnismäßige, in die Substanz des Eigentums eingreifende Belastung vermietender Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer verbunden. § 556d Abs. 1 BGB bewirkt lediglich die Begrenzung der Erträge aus der Vermietung von Wohnraum. Dabei wird zwar eine grundsätzlich geltende Höchstgrenze vorgegeben. Es ist aber weiterhin nicht erkennbar, dass die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für vermietende Eigentümerinnen und Eigentümer oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen könnte (vgl. zum Maßstab BVerfGE 71, 230 <250>; 91, 294 <310>; BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 3. April 1990 - 1 BvR 268/90 u.a. -, NJW 1992, S. 1377 <1378>; Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 69) oder keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit für die betroffenen Grundstücke mehr bestünde, die Privatnützigkeit des Eigentumsobjekts also nahezu vollständig beseitigt wäre (vgl. BVerfGE 100, 226 <243>). Es erscheint auch aufgrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen - und unter Berücksichtigung der zunehmenden Entfernung der ortsüblichen Vergleichsmiete von der hypothetisch am unregulierten Markt erzielbaren Miete - nicht wahrscheinlich, dass sich durch die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft und über den Einzelfall hinausgehend die mit der Substanzerhaltung und Vermietung einer Wohnung verbundenen Kosten nicht decken lassen werden (vgl. zum ersten Geltungszeitraum BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 89).

(bb) Auch mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes begegnet die Verlängerung der Miethöhenregulierung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Die Eigentumsgarantie gebietet schon grundsätzlich nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln (vgl. BVerfGE 58, 300 <351>; 143, 246 <342 Rn. 269>). Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lässt sich auch kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zur Wiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Zwar wurde die Mietpreisbegrenzung im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz als eine "vorübergehende Maßnahme" bezeichnet; gleichzeitig wurde aber betont, dass sie als ein notwendiges Instrument zur Korrektur einer angespannten Marktlage solange erforderlich sei, wie langfristig wohnungsmarktentspannende Maßnahmen noch keine Wirkung entfalten könnten (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 16 f.).

Dies gilt auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form von Staffelmieten betroffen sind, und daher eine unechte Rückwirkung vorliegt (vgl. BVerfGE 97, 67 <79>; 105, 17 <36 f.>; 127, 1 <17>; 165, 103 <137 f. Rn. 99>), die mit Blick auf den verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz verhältnismäßig sein muss (vgl. BVerfGE 165, 103 <138 f. Rn. 100 f.> m.w.N.). Im Rahmen der Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Vertrauens von dem Maß seiner Schutzbedürftigkeit und Schutzwürdigkeit ab. Soweit nicht besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzutreten, genießt die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde künftig unverändert fortbestehen, keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz. Das Vertrauen in den Fortbestand des geltenden Rechts ist nur in dem Maße schutzwürdig, in dem dieses eine geeignete Vertrauensgrundlage bildet (vgl. BVerfGE 165, 103 <139 Rn. 102 ff.> m.w.N.). Danach ist auch die unechte Rückwirkung der Mietenregulierung in Bezug auf bereits vereinbarte Staffelmieten mit der Verfassung vereinbar. Das Vertrauen der Vermieterinnen und Vermieter darauf, dass sich der Gesetzgeber einer Verlängerung enthalten werde, ist hier nicht besonders schutzwürdig. Auf der anderen Seite verfolgt die Einbeziehung von Staffelmieten, die bereits unter Geltung einer Mietenbegrenzungsverordnung vereinbart wurden, aber erst nach deren Auslaufen fällig werden, ein legitimes Ziel. Würden jene Staffelmieten nicht der (erneuten) Miethöhenregulierung unterfallen, käme es mit Auslaufen der ersten Mietenbegrenzungsverordnung zu einem sprunghaften Anstieg von denjenigen Bestandsmieten, denen Staffelmietverträge zugrunde liegen. Dieser Effekt liefe den Zielen der §§ 556d ff. BGB zuwider, drastische Mietanstiege einzudämmen und Mieterinnen und Mieter vor den negativen Effekten zu schützen, die damit einhergehen, dass auf angespannten Mietmärkten Vermieterinnen und Vermieter Erträge realisieren können, die mit der Sozialgebundenheit ihres Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG nicht in Einklang stehen.

2. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. Sie wahrt die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes. Die Rechtsverordnung genügt auch den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums (vgl. BVerfGE 38, 348 <363>; 53, 135 <145>; 56, 298 <318>) als erforderlich ansehen dürfen (vgl. im Übrigen BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 115 ff.).

3. Dass der Bundesgerichtshof darüber hinausgehend bei der Anwendung und Auslegung der gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung Grundrechte oder grundrechtsgleiche Rechte der Beschwerdeführerin verletzt haben könnte, ist weder hinreichend dargelegt noch sonst ersichtlich.

Von einer weiteren Begründung wird nach § 93d Abs. 1 Satz 3 BVerfGG abgesehen.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar. 

Unterschrift

Ott

Härtel

Spinner