Normenkette

InVorG § 16 InVorG § 16 Abs. 1 InVorG § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG § 16 Abs. 1 Satz 3 2. Alt. BRAO § 32 Abs. 2 BRAO § 43 a BRAO § 43 a Abs. 4 BRAO § 45 a. F. BRAO § 45 Nr. 2 a. F. BRAO § 45 Abs. 1 Nr. 4 BRAO § 114 a Abs. 2 BRAO § 155 Abs. 5 ZPO §§ 41 ff ZPO § 42 ZPO § 78 Abs. 1 ZPO § 406 Abs. 1 a. F. ZPO § 406 Abs. 2 a. F. BGB § 134 BGB § 284 Abs. 1 Satz 1 BGB § 286 Abs. 1 BGB § 288 Abs. 1 Satz 2 a.F. BauGB § 194 BauGB § 196 WertV 88 § 7 Abs. 2 WertV 88 § 13 WertV 88 § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV 88 § 13 Abs. 2 Satz 2 WertV 88 § 16 Abs. 1 WertV 88 § 17 Abs. 2

Vorinstanz

LG Frankfurt (Oder); 05.12.2001; 11 O 276/00

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Tenor

Tenor

2 U 14/02 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 28.01.2003

verkündet am 28.01.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 2. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2002 durch den Vizepräsidenten des Oberlandesgerichts ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 5. Dezember 2001 - 11 O 276/00 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung des Verkehrswertes für ein Grundstück in S..., das er ursprünglich im Weg der Restitution rückübertragen erhalten wollte.

Die Mutter des Klägers war ursprünglich Eigentümerin des 763 m² großen, mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks G... Straße 14 in ... S... , eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts S... , Gemarkung S... , Blatt ..., Flur ..., Flurstück ... . Am 15. Oktober 1976 hatte die Mutter des Klägers den Verzicht auf das Grundstück erklärt. Mit Wirkung vom 1. Dezember 1976 wurde das Grundstück in das Eigentum des Volkes überführt. Rechtsträger wurde der VEB Gebäudewirtschaft S... . Die Mutter des Klägers verstarb 1977. Der Kläger beerbte sie. Er stellte am 7. September 1990 beim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen des Landkreises M..., Dienststelle S... , einen Restitutionsantrag das genannte Grundstück betreffend. Am 23. Mai 1991 reichte eine B..., M... & C... GbR bei der Stadtverwaltung S... zu Händen des 1. Beigeordneten, Herrn ... W..., ein "Investitionskonzept für die Innenstadtbebauung S... " für das vom Kläger beanspruchte Grundstück ein. Das Kurzkonzept - eine DIN A4-Seite - sah eine Modernisierung und Renovierung des auf dem Grundstück befindlichen Wohn- und Geschäftshauses vor. Nähere Einzelheiten enthielt es nicht. Auf der Grundlage dieses Konzeptes verkaufte die Beklagte mit notariellem Kaufvertrag vom 24. Mai 1991, ihrerseits vertreten durch ihren 1. Beigeordneten ... W..., das restitutionsbelastete Grundstück G... Straße 14 in S... an die B..., M... & C... GbR zu einem Kaufpreis von 295.000 DM. Ein Investitionsvorrangbescheid lag zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Erst am 31. Mai 1991 erließ die Beklagte für das Grundstück G... Straße 14 einen Investitionsvorrangbescheid zugunsten der B..., M... & C... GbR. Eine Benachrichtigung des Klägers erfolgte zunächst nicht. Am 24. März 1992 stellte die Beklagte dem Kläger schließlich eine Abschrift des Bescheides vom 31. Mai 1991 zu. Den zunächst hiergegen eingelegten Widerspruch nahm der Kläger später zurück.

Nachdem der Kläger beim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen einen Antrag auf Erlaß eines Bescheides über Ausgleichszahlungen nach § 16 Abs. 1 Investitionsvorranggesetz gestellt hatte, erließ das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen am 8. März 1996 einen Bescheid und stellte fest, daß die Rückübertragung des fraglichen Grundstücks wegen Veräußerung für investive Zwecke ausgeschlossen sei und der Kläger einen Anspruch auf Zahlung des Erlöses habe. Den aus dem ursprünglichen Kaufvertrag erzielten Erlös von 295.000 DM zahlte die Beklagte an den Kläger.

Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe das Grundstück weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert veräußert. Dieser habe damals deutlich über 295.000 DM gelegen. Diesen über dem erzielten Erlös liegenden Verkehrswert sei die Beklagte verpflichtet, an ihn zu zahlen und zwar sowohl nach den Ausgleichsvorschriften des Investitionsvorranggesetzes als auch als Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung aufgrund seiner Nichtbeteiligung im Investitionsverfahren.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 312.000,00 DM nebst 8 % Zinsen aus 100.000 DM seit Rechtshängigkeit der Klage und aus weiteren 212.000,00 DM seit Rechtshängigkeit der Klageerweiterung zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Für den Fall der Klageabweisung hat die Beklagte widerklagendend beantragt,

festzustellen, daß auch über die Klageforderung hinaus aus dem investiven Verkauf des Grundstücks G... Straße 14 keine weiteren Forderungen des Klägers gegeben sind.

Der Kläger hat beantragt,

die Hilfswiderklage abzuweisen.

Die Beklagte hat behauptet, mit der bereits erfolgten Zahlung von 295.000 DM habe der Kläger einen dem Grundstück entsprechenden Verkehrswert erhalten.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert des streitigen Grundstücks zum Stichtag 24. März 1992. Der Sachverständige K... hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 30. August 2001 einen Verkehrswert des Grundstückes G... Straße 14 in S... zum Stichtag in Höhe von 607.000 DM ermittelt.

Auf der Grundlage dieses Gutachtens sowie der mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung am 14.11.2001 hat das Landgericht Frankfurt (Oder) mit Urteil vom 5. Dezember 2001 - Az. 11 O 276/00 - der Klage stattgegeben und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 312.000,00 DM zu zahlen. Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt, daß der Kläger nach § 16 Abs. 1 Satz 3, 2. Variante Investitionsvorranggesetz (InVorG) als Berechtigter von der Beklagten als Verfügungsberechtigter die Zahlung des Verkehrswertes des streitgegenständlichen Grundstückes verlangen könne, da der bei der Veräußerung des Grundstücks erzielte Erlös den Verkehrswert unterschreite, den das Grundstück zu dem Zeitpunkt gehabt habe, zu dem der Investitionsvorrangbescheid vollziehbar geworden sei.

Gegen das ihr am 11. Dezember 2001 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) wendet sich die Beklagte mit ihrer mit Schriftsatz vom 11. Januar 2002 durch ihren damaligen Prozeßbevollmächtigten - Rechtsanwalt ... - eingereichten Berufung. Mit Schriftsatz vom 31. Januar 2002 zeigte die jetzige Prozeßbevollmächtigte der Beklagten ihre Vertretung an. Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 11. März 2002 begründete die Beklagte mit Schriftsatz vom 11. März 2002, bei Gericht eingegangen am 11. März 2002, die Berufung.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Berufung sei zulässig. Zwar hätten die ursprünglichen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten im Berufungsverfahren in der Vergangenheit in derselben Sache den Kläger bei der Wahrnehmung seiner vermögensrechtlichen Ansprüche gegen die Berufungsklägerin eben wegen des streitgegenständlichen Grundstücks G... Straße 14 von März 1990 bis Mai 1998 vertreten. Insoweit liege auch ein Verstoß gegen das gesetzliche Vertretungsverbot vor. Die von ihrem ursprünglichen Prozeßbevollmächtigten eingelegte Berufung sei jedoch wirksam. Grundsätzlich sei zwar der Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen Rechtsanwalt und Mandant nichtig, dies habe jedoch keine Auswirkungen auf die bereits erfolgten Prozeßhandlungen. Diese blieben weiterhin wirksam. Sie sei aber jedenfalls ohne ihr Verschulden gehindert gewesen, die Berufungsfrist einzuhalten. Als öffentlich rechtliche Gebietskörperschaft sei sie verpflichtet gewesen, die Entscheidung über die Einlegung der Berufung durch die Stadtverordnetenversammlung treffen zu lassen. Der entsprechende Beschluß sei auf der Stadtverordnetenversammlung vom 10. Januar 2002 in den Abendstunden gefaßt worden. Erst am darauffolgenden Tag, dem Tag des Fristablaufs für die Berufung, habe der Prozeßbevollmächtigte beauftragt werden können, das Rechtsmittel einzulegen. Dieser habe schon aus zeitlichen Gründen keine Möglichkeit gehabt, zu recherchieren, ob ein durch die überörtliche Sozietät in der Vergangenheit im übrigen noch vor seiner Mitgliedschaft erteiltes und dann bearbeitetes Mandat der Übernahme der hier in Rede stehenden Rechtssache entgegenstand. Die einzelnen Hintergründe einer möglichen Interessenkollision habe der Kläger mit Schriftsatz vom 22. Januar 2002 näher ausgeführt.

Die Berufung richte sich in der Sache gegen den für den zutreffend festgestellten Stichtag 24.03.1992 ermittelten und vom Gericht festgestellten Verkehrswert des Grundstücks G... Straße 14. Das Gutachten, auf das sich das Landgericht gestützt habe, weise gravierende Fehler auf, die zu einem falschen, völlig überhöhten Verkehrswert geführt hätten. Diese bereits erstinstanzlich gerügten Fehler habe das Landgericht unbeachtet gelassen. Zudem sei der gerichtliche Sachverständige nicht unparteilich und unvoreingenommen gewesen. Er habe auf die Frage, warum er auf die deutlich höheren Bodenrichtwerte vom 31.12.1992 und nicht auf die Bodenrichtwerte vom 31.12.1991 zurückgegriffen habe, erklärt, er könne nicht ausschließen, daß es sich hier um spekulative Verkäufe gehandelt habe, an denen auch die Beklagte beteiligt gewesen sei. Hiermit habe der Sachverständige gezeigt, daß er von einer unbewiesenen Prämisse ausgegangen sei. Der Sachverständige sei schon deshalb als befangen anzusehen.

Das Gutachten selbst sei unbrauchbar. Der Sachverständige habe bei der Bodenwertermittlung als Ausgangswert nicht auf den Bodenwert von 350 DM/m² zum 31.12.1992 zurückgreifen dürfen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes seien die allgemeinen Wertverhältnisse in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung beziehe. Der Sachverständige habe hierbei seine Kenntnisse über Wertverhältnisse und Wertentwicklungen nach dem Stichtag unbeachtet zu lassen und müsse einen Erkenntnisstand zugrunde legen, den er oder ein anderer objektiver Betrachter am Wertermittlungsstichtag haben konnte. Er hätte deswegen zum Stichtag von den Bodenrichtwerten zum 31.12.1991, die am 04.03.1992 und damit 20 Tage vor dem Wertermittlungsstichtag beschlossen worden seien, ausgehen müssen.

Der Sachverständige habe zwar vom Gutachterausschuß Kaufpreise eingeholt, diese allerdings nicht ausgewertet. Durch die Gutachterausschüsse würden nur solche Kaufpreise in die Kaufpreissammlung aufgenommen, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechen würden. Etwaige Besonderheiten wären vermerkt worden. Der Sachverständige habe auch keine anderen Vergleichskauffälle herangezogen. Er hätte jedenfalls auf Vergleichswerte aus anderen Regionen zurückgreifen müssen, um so Rückschlüsse auf die genannten Verkaufsfälle in Stichtagsnähe ziehen zu können. Zum Stichtag ergäbe sich aufgrund der bekanntgegebenen Kauffälle ausgehend von einem Mittelwert aus den drei Kaufpreisen ein Bodenwert am Stichtag von rund 230 DM/m² für Geschäftsgrundstücke im Zentrum von S... . Der Bodenwert des Grundstücks G... Straße 14 belaufe sich demnach nur auf 175.490 DM und nicht auf 267.000,00 DM.

Auch die Ermittlung des Ertragswertes des Grundstücks durch den Sachverständigen sei fehlerhaft. Es würden Daten verwendet, die für einen durchschnittlichen Betrachter am Stichtag nicht erkennbar gewesen seien, so z. B. der Mietspiegel S... vom 19.11.1997 oder der Gewerbemietspiegel der Industrie- und Handelskammer aus dem Jahre 2000. Die im Gutachten gewählten Mietansätze seien falsch. Für Gewerberaummiete sei ein Mietzins von 10 DM/m² als üblich anzusetzen und für Wohnungsmiete ein Mietzins von 6 DM/m².

Die im Gutachten veranschlagten Ausbau-, Modernisierungs- und Sanierungskosten in Höhe von 1.800 bzw. 1.200 DM/m² stünden in keiner Beziehung zum angenommenen schlechten Bauzustand. Im Bereich der Altstadt von S... sei vielmehr von Kosten in Höhe von 2.000 DM/m² Mietfläche auszugehen. Zudem habe der Gutachter übersehen, daß zum Stichtag nicht abzusehen gewesen sei, daß die gewerblich vermieteten Nebenräume im Zuge der Modernisierung hergerichtet werden würden. Vor der Modernisierung habe z. B. der Anteil des Verkaufsraumes im Erdgeschoß links an der Gesamtmietfläche von nur rund 60 % gelegen. Zudem sei im 1. Obergeschoß keine Büronutzung vorhanden gewesen zum Stichtag und auch nicht vorauszusehen gewesen. Die vom Sachverständigen angenommene Restnutzungsdauer von 49 Jahren sei zum Stichtag nicht gegeben gewesen, da eine Modernisierung noch nicht durchgeführt worden sei. Ausgehend vom Baujahr 1910 und einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren sei vielmehr eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren anzunehmen gewesen. Eindeutig fehlerhaft sei es, den Tag der Objektbesichtigung als Ausgangspunkt für die Bestimmung der Gebäuderestnutzungsdauer herzunehmen und die verstrichene Zeit der benannten Restnutzungsdauer von 40 Jahre hinzuzurechnen. Beim Liegenschaftszinssatz sei ein Ansatz von 6 % angemessen. Außerdem seien die Mindereinnahmen bei Wohnen zumindest für 5 Jahre zu veranschlagen und mit dem Liegenschaftszinssatz zu diskontieren. Bei Berücksichtigung all dieser Fehler errechne sich ein Ertragswert von 175.490,00 DM.

Die Beklagte beantragt,

(vorsorglich) ihr gegen die Versäumung der Berufungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.

das am 05.12.2001 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 11 O 276/00, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, die Berufung sei unzulässig und unwirksam, weil die ursprünglichen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten unstreitig den Kläger in derselben Sache, der Wahrnehmung seiner vermögensrechtlichen Ansprüche gegen die Beklagte wegen des streitgegenständlichen Grundstücks G... Straße 14, von März 1990 bis Mai 1998 vertreten hätten. Wegen dieses gesetzlichen Vertretungsverbotes sei das Mandat gar nicht erst entstanden. Der Anwaltsvertrag sei nichtig. Die in Ausübung eines solchen nichtigen Mandatsverhältnisses gemachten Prozeßhandlungen seien ebenfalls nichtig. Schutzrichtung des § 43 a Abs. 4 BRAO sei das Mandatsverhältnis und die Unabhängigkeit des Rechtsanwaltes. Es sei unerträglich, wenn die getätigten Prozeßhandlungen als Rest des Mandates bestehen blieben und den ehemaligen Mandanten beschweren würden. Eine solche Nichtigkeit diene auch dem Schutz des Anwaltes, der andernfalls den Parteiverrat vollendet hätte.

Er ist der Ansicht, die Einwände gegen das Gutachten und den Gutachter seien verwirkt, verspätet und unbegründet. Verwirkt seien sie deswegen, weil die Beklagte weder im Erörterungstermin noch schriftlich die Feststellungen des Gutachtens gerügt habe. Auch habe die Beklagte ein paralleles Verfahren rechtskräftig werden lassen, in welchem der Gutachter den Verkehrswert berechnet habe. Wenn der Gutachter spekulative Verkäufe und solche der Stadt ausgeschlossen habe, verfahre er nur nach statistischen Grundsätzen, Verkäufe unter Sonderbedingungen auszuschließen. Als solche müßten alle Verkäufe gelten, bei denen nicht zwei gleichberechtigte Partner auftreten würden bzw. nicht Angebot und Nachfrage den Markt bestimmen würden. Ein Kaufvertrag seitens der Stadt habe bereits deshalb unter dem Verkehrswert liegen müssen, da dem Käufer zusätzliche Pflichten, wie die Vornahme von Investitionen und Arbeitsplatzzusagen, für den Investitionsvorrangbescheid aufgebürdet habe. Solche Verkäufe habe der Gutachter außer acht lassen müssen. Einer der Verkaufsfälle (25.04.1991/ 210,00DM/qm) sei beispielsweise der des Grundstücks G... Straße 10 - Eigentümer Familie L... -, das für 396.000 DM verkauft worden sei, gewesen. Für dieses Grundstück habe der Sachverständige Prof. Dr. V... einen Wert von 324 DM/m² für eine zentrale Lage in S... ermittelt. Im übrigen habe der Gutachterausschuß die 11 anderen Verkaufsfälle in der G... Straße durch die Beklagte selbst ignoriert. Es dürfe auch auf Erkenntnisse späterer Zeit zurückgegriffen werden, wenn sie sich zum Wertermittlungsstichtag bereits andeuten würden. Nichts anderes habe der Gutachter getan. Die Sanierungskosten in Höhe von 1.200 DM/m² seien angemessen.

Gründe

Die zulässige insbesondere frist- und formgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Ausführungen des Landgerichts sind zutreffend. Das Vorbringen in der Berufungsbegründung rechtfertigt keine andere Beurteilung.

1.

Die Berufung ist zulässig. Der Einwand des Klägers, die Berufung der Beklagten sei unzulässig, weil der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten, der mit Schriftsatz vom 11. Januar 2002, dem letzten Tag der Berufungsfrist, die Berufung eingelegt habe, bereits zuvor von 1990 bis 1996 in derselben vermögensrechtlichen Angelegenheit für die Kläger tätig gewesen sei und damit gegen das Verbot, widerstreitende Interessen zu vertreten, verstoßen habe, was zur Nichtigkeit des Mandatsvertrages und damit auch der Nichtigkeit der vorgenommenen Prozeßhandlungen führe, greift nicht.

Zwar ist eine Berufung als unzulässig zu verwerfen, wenn sie nicht gemäß § 78 Abs. 1 ZPO durch einen bevollmächtigten, postulationsfähigen Rechtsanwalt innerhalb der Berufungsfrist eingelegt worden ist. Zweifel hieran könnten sich daraus ergeben, daß der ursprüngliche Prozeßbevollmächtigte der Beklagten (Rechtsanwalt ...), der die Berufung einlegte, der Anwaltssozietät angehört, die den Kläger unstreitig in den Jahren 1990 bis 1996 im Verfahren auf Rückübertragung des Grundstücks G... Straße 14 in S... eben gegen die Beklagte vertreten hat. Damit dürfte der Prozeßbevollmächtigte gegen § 43 a Abs. 4 BRAO verstoßen haben. Entgegen der Ansicht der jetzigen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten hat der frühere Prozeßbevollmächtigte (Rechtsanwalt ...) mit der Vertretung der Beklagten in diesem Berufungsverfahren gegen das Verbot, widerstreitende Interessen zu vertreten, verstoßen. Dieser Verstoß hat auch, wie die Kläger zu Recht anführen, gemäß § 134 BGB die Nichtigkeit des anwaltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages zwischen der Beklagte und RA ... zur Folge.

Daraus ergibt sich jedoch nicht, daß auch die aufgrund des nichtigen zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses vorgenommenen Prozeßhandlungen unwirksam sind. Dies könnte nur dann der Fall sein, wenn auch von einer Nichtigkeit der Prozeßvollmacht auszugehen wäre. Entgegen der Auffassung des Klägers, daß wegen des Schutzzwecks von § 43 a BRAO - Schutz des Mandatsverhältnisses und der Unabhängigkeit des Rechtsanwalts - auch die Prozeßhandlungen nichtig seien, da es sonst unerträglich wäre, wenn diese als Rest des Mandats bestehen blieben und den früheren Mandanten weiter beschwerten, führt nach allgemein herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, der sich der Senat anschließt, ein Verstoß gegen Tätigkeitsverbote des Rechtsanwalts nicht zur Unwirksamkeit der Prozeßvollmacht und damit der Unwirksamkeit der vorgenommenen Prozeßhandlungen. Die Prozeßvollmacht ist unabhängig vom zugrunde liegenden Geschäftsbesorgungsvertrag. Mögliche Fehler des Grundgeschäfts schlagen auf die Prozeßvollmacht nicht durch, diese ist vielmehr nur dann unwirksam, wenn dies aus den Regeln der ZPO folgt. Das Interesse der Rechtsordnungen an der Rechtsbeständigkeit von Prozeßhandlungen ist vorrangig zu bewerten. Das Verfahrensrecht ist dringend darauf angewiesen, daß die im Verlauf des Rechtsstreits von den Parteien und ihren Vertretern abgegebenen Erklärungen und die von ihnen vorgenommenen Prozeßhandlungen grundsätzlich ihre Geltung behalten (vgl. OLG Hamm NJW 1992 S. 1174 f; OLG Hamm NJW-RR 1989 S. 442; OLG Hamm AnwBl. 1989 S. 397; MüKo, ZPO, § 78 Rdnr. 67; Feuerich, BRAO, 5. Aufl. § 45 Rdnr. 36; Kleine, BRAO, 3. Aufl. § 45 Rdnr. 46 jeweils m. w. N.). Eine Unwirksamkeit der Prozeßvollmacht der Beklagten für ihren ursprünglichen Prozeßbevollmächtigten aufgrund der Regelungen der ZPO ist hier unzweifelhaft nicht erkennbar.

Zudem ist zu berücksichtigen, daß die vom OLG Hamm ergangenen Entscheidungen die Verbote nach § 45 a. F. BRAO (vgl. Feuerich, BRAO, 2. Aufl., § 45 Rdnr. 56) betraf. Der frühere § 45 Nr. 2 a. F: BRAO entspricht im wesentlichen dem geltenden § 43 a Abs. 4 BRAO. Danach durfte der Rechtsanwalt nicht tätig werden, wenn er eine andere Partei in derselben Rechtssache bereits im entgegengesetzten Interesse beraten oder vertreten hat. Die Auffassung des Klägers, daß ein Verstoß gegen § 45 Abs. 1 Nr. 4 (n. F. = Vorbefassung) zur Nichtigkeit auch der Prozeßhandlungen führen muß, überzeugt den Senat nicht. Der Gesetzgeber geht - im Gegenteil - davon aus, daß die Wirksamkeit der dem Rechtsanwalt erteilten Vollmacht durch einen Verstoß gegen berufsrechtliche Vorschriften nicht berührt wird, wie sich etwa aus § 32 Abs. 2 BRAO, § 114 a Abs. 2 BRAO, § 155 Abs. 5 BRAO ergibt. Wenn dies sogar bei umfassendem Tätigkeitsverbot, wie der Untersagung vor Eintragung in die Liste der Rechtsanwälte oder bei Verhängung eines vorläufigen Berufsverbotes gilt, muß dies erst recht bei einem nur für den Einzelfall bestehenden Tätigkeitsverbot gelten (vgl. OLG Hamm NJW 1992, 1176, 1174). Soweit der Kläger sich auf eine Entscheidung des 5. Senats des OLG Hamm beruft, greift dieser Einwand ebenfalls nicht. Dieses Urteil (OLG Hamm, DNotZ 1989 S. 632) betrifft einen Fall mangelnder Postulationsfähigkeit. Einer Wiedereinsetzung der Beklagten in den vorigen Stand wegen Versäumung der Berufungsfrist bedurfte es daher nicht.

2.

Der Kläger hat dem Grunde nach als Berechtigter nach dem Vermögensgesetz gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 2. Alt. InVorG, da der Beklagten die Rückübertragung des in S... belegenen Grundstücks G... Straße 14 wegen der vorrangigen Investition nicht mehr möglich ist, gegen die Beklagte als Verfügungsberechtigte einen Anspruch auf Zahlung des Verkehrswertes des Grundstückes, soweit der erzielte Erlös aus dem Verkauf des Grundstückes den Verkehrswert, den das Grundstück in dem Zeitpunkt hatte, in dem der Investitionsvorrangbescheid vollziehbar wurde, unterschreitet. Die diesbezüglichen Feststellungen des Landgerichts hat die Beklagte mit der Berufung nicht angegriffen. Auch der maßgeblich vom Landgericht festgestellte Stichtag für die Wertermittlung - 24. März 1992 - ist außer Streit.

Die Parteien streiten im wesentlichen nur über die Frage, ob der Sachverständige den Verkehrswert des fraglichen Grundstückes zutreffend ermittelt hat.

Der Kläger hat als Berechtigter gegen die Beklagte als Verfügungsberechtigte Anspruch auf Zahlung von noch insgesamt 312.000,00 DM, da das Grundstück G... Gartenstraße 14 in S... zum maßgeblichen Stichtag am 24.03.1992 nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen K... , denen sich der Senat anschließt, einen Verkehrswert von 607.000,00 DM hatte und mithin den unstreitig von der Beklagten erzielten Erlös in Höhe von 295.000,00 DM um eben 312.000,00 DM unterschritten hat.

Der Sachverständige K... hat, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, in methodisch beanstandungsfreier Art und Weise den Verkehrswert des fraglichen Grundstücks zum Stichtag 24.03.1992 in Höhe von 607.000,00 DM ermittelt, so daß sich abzüglich des bereits an den Kläger ausgekehrten Erlöses aus dem Kaufvertrag in Höhe von 295.000,00 DM ein Restzahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 312.000,00 DM ( = 159,523,06 EUR) ergibt.

Der Anspruch des Klägers ergibt sich dem Grunde nach aus § 16 Abs. 1 InVorG. Regelungen dazu, wie der Verkehrswert zu ermitteln ist, enthält § 16 InVorG nicht. Es ist daher auf die allgemeinen Bestimmungen zurückzugreifen. Nach der Legaldefinition in § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zur Ausfüllung der hierin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe ist, um gleiche Grundsätze bei der Ermittlung des Verkehrswertes anzuwenden, auf die in der Wertermittlungsverordnung von 1988 (WertV 88) enthaltenen allgemeinen Vorschriften und Grundsätze für die Verkehrswertbestimmung im Städtebau zurückzugreifen (vgl. Rapp, a.a.O., Rdnr. 61 m.w.N; Rodenbach, InVorG, § 16, Rdnr. 44, 45). Ergänzend können die Wertermittlungsrichtlinien 1991 v. 11.06.1991 /BAnz. Nr. 182 a v. 27.09.1991) herangezogen werden.

Der Sachverständige K... hat entsprechend den genannten Vorschriften, den Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 24.03.1992 ermittelt.

a.

Soweit die Beklagte rügt, es lägen objektive Gründe vor, die gegen die Unparteilichkeit und Unvoreingenommenheit des Sachverständige K... sprächen und schon deswegen sei dessen Gutachten unbrauchbar und der Sachverständige sei befangen, greift dieser Einwand nicht. Der Ablehnungsantrag ist unzulässig.

Über die Verweisung in § 406 Abs. 1 ZPO a. F. gelten die Regeln über die Ablehnung von Gerichtspersonen - §§ 41 ff ZPO - auch für den gerichtlichen Sachverständigen. Die Ablehnung eines Sachverständigen wegen möglicher Befangenheit analog § 42 ZPO ist dann begründet, wenn die begründete Besorgnis besteht, daß der Sachverständige nicht mit der gebotenen Neutralität begutachtet hat. Allein der Umstand, daß das erstellte Gutachten eine andere als die Parteimeinung vertritt, reicht für die Begründung der Befangenheit nicht aus. Letztlich kann vorliegend die Frage aber offen bleiben. Denn jedenfalls hat die Beklagte ihr Gesuch auf Ablehnung nicht rechtzeitig geltend gemacht. Gemäß § 406 Abs. 2 ZPO a. F. ist ein Ablehnungsgesuch binnen zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses über die Ernennung des Sachverständigen zu stellen. Zwar lagen die von der Beklagten geltend gemachten Ablehnungsgründe erst nach Erstattung des Gutachtens vor, so daß kein direkter Anwendungsfall von § 406 Abs. 2 ZPO gegeben ist. Für diese Gründe fehlt eine § 406 Abs. 2 ZPO entsprechende Frist. In diesen Fällen ist nach einhelliger Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, der sich der Senat anschließt, der Antrag "unverzüglich" nach Kenntnis von dem Ablehnungsgrund zu stellen (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl. § 406 Rdnr. 11 m. w. N.). Soweit die Beklagte rügt, daß der Sachverständige auf einen unzutreffenden Stichtag für die vergleichbaren Bodenrichtwerte abgestellt habe, ergibt sich dieser Umstand bereits aus dem schriftlichen Gutachten vom 30.08.2001. Zwar hat die Beklagte diesen Umstand als unzutreffend in ihrem Schriftsatz vom 24.09.2001, mit dem sie zum schriftlichen Gutachten Stellung genommen hat, gerügt, allerdings ohne daran den Antrag der Befangenheit zu knüpfen. Ein daran anknüpfender Befangenheitsantrag erst in der Berufungsbegründung vom 11.03.2002 erfüllt nicht das Merkmal der Unverzüglichkeit. Soweit die Beklagte die Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen aus Äußerungen des Sachverständigen bei seiner Anhörung im Termin am 14.11.2001 herleitet - Nichtberücksichtigung der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses wegen zugrunde liegender "spekulativer Verkäufe, an denen die Beklagte beteiligt gewesen sei", kann die Beklagte damit ebenfalls nicht gehört werden. Auch ein mit dieser Begründung gestellter Befangenheitsantrag ist verspätet, weil nicht unverzüglich nach Bekanntwerden geltend gemacht. Die Beklagte hat nach Erstattung des mündlichen Gutachtens durch den Sachverständigen zur Sache und über das Beweisergebnis verhandelt und ist damit ihres Ablehnungsrechtes wegen der bis dahin bekannten Ablehnungsgründe verlustig (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl. § 406 Rdnr. 12 m. w. N.).

b.

Der Sachverständige hat sich zulässigerweise, wie das Landgericht festgestellt hat, zur Ermittlung des Bodenwertes des Grundstücks G... Straße 14 der Methode des Vergleichswertverfahrens bedient. Dies ist die üblicherweise bei Ermittlung des Verkehrswertes von Boden benutzte Methode. Die Anwendung beruht auf der Vorstellung, daß es vergleichbare Grundstücke gibt und daß Preise, die für solche Grundstücke erzielt wurden, als Vergleichspreise herangezogen werden können. Die Einzelheiten sind in § 13 WertV 88 geregelt. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV 88 soll der Verkehrswert durch einen Vergleich mit Kaufpreisen bestimmt werden, die für nach Art, Beschaffenheit und sonstigen Eigenschaften vergleichbare Grundstücke in dem Gebiet erzielt worden sind, in dem auch das zu bewertende Grundstück belegen ist.

Das Vergleichswertverfahren ist zwar nur eine der in der WertV 88 geregelten Methoden der Wertermittlung. Es stellt jedoch, sofern die Eignung der zu Vergleichszwecken herangezogenen ausreichend vielen Kaufpreise für einen Preisvergleich und die Vergleichbarkeit der jeweiligen Grundstücke mit dem zu bewertenden Grundstück gegeben ist, die maßgerechteste Methode der Verkehrswertbestimmung dar. Der Anwendungsbereich dieser Methode umfaßt nicht nur die Bewertung unbebauter Grundstücke, sondern auch die Bodenwertbestimmung bebauter Grundstücke und zwar wird dann im Vergleichswertverfahren der jeweilige Teilwert für den Boden ermittelt. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist zu unterscheiden zwischen dem unmittelbaren Vergleichswertverfahren, bei dem die Wertermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen benachbarter und geeigneter Vergleichsgrundstücke erfolgt und dem mittelbaren Vergleichswertverfahren, bei dem die Wertermittlung mit Hilfe von Bodenrichtwerten erfolgt (§ 13 Abs. 1 und 2 WertV 88). Der Sachverständige hat sich vorliegend des mittelbaren Vergleichswertverfahrens unter Zuhilfenahme von Bodenrichtwerten bedient. Der Sachverständige hat nachvollziehbar und überzeugend dargestellt, daß ausreichende Vergleichsgrundstücke zur Anwendung eines unmittelbaren Preisvergleichs entgegen der Auffassung der Beklagten nicht vorhanden gewesen sind. Vom Gutachterausschuß des Landkreises M... sind ihm für den Stichtag 24. März 1992 lediglich 3 stichtagsbezogene Verkaufsfälle aus der Kaufpreissammlung bekannt gemacht worden. Es handelte sich um Verkäufe von Grundstücken am 25.04.1991, 24.05.1991 und 24.05.1991 in der Lage G... Straße bzw. G... Straße/Ecke M... Straße bzw. Ecke V... in S... . Die Grundstücke hatten eine Größe von 930, 832 und 879 m² und waren jeweils mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Abgesehen davon, daß nach Auffassung des Senats schon zweifelhaft sein kann, ob es sich hierbei überhaupt um stichtagsbezogene Vergleichskauffälle handelt, da diese Verkaufsfälle alle drei ca. ein Jahr vor dem hier in Rede stehenden Stichtag am 24.03.1992 stattfanden. Zudem hat der Sachverständige nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, daß die erzielten Kaufpreise - nämlich 210 DM, 245 DM und 245 DM pro m² - nur bedingt aussagefähig waren. Dies war nachvollziehbar darin begründet, daß ihm nicht bekannt war, wer Grundstücksverkäufer bzw. Grundstückskäufer gewesen ist und er somit nicht feststellen konnte, inwieweit es sich um so genannte "spekulative Verkäufe" gehandelt hatte. Die Rüge der Beklagten, der Sachverständige habe unzulässigerweise eine Verknüpfung zwischen spekulativen Verkaufen und durch die Beklagte getätigten Verkäufen hergestellt, greift dieser Einwand nicht. Der Ausdruck "spekulative Verkäufe" bezieht sich erkennbar nicht nur auf die Beklagte als Verkäuferin. Vielmehr handelt es sich um einen gängigen Ausdruck, mit dem Verkäufe bezeichnet werden, die gerade durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse gekennzeichnet sind, die in die Wertermittlung nicht einfließen dürfen. Ein solcher besonderer Umstand kann auch der Verkauf durch die öffentliche Hand sein. Preise, die von der öffentlichen Hand bezahlt werden, sind auf das Vorliegen gewöhnlichen Geschäftsverkehrs hin besonders kritisch zu würdigen. Eine Vielzahl von Gründen, die sich nicht nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage richten, wie z. B. das Anliegen, bestimmte zu erfüllende öffentliche Aufgaben schnell durchzusetzen, können bei solchen Verkäufen den Preis bestimmen (vgl. Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Dietrich, BauGB, § 194 Rdnr. 42 m.w.N.). Da dem Sachverständigen K... ausreichend Details dieser Verkäufe unbekannt waren, konnte er keine Einordnung und Würdigung der Verkäufe vornehmen und hat zu Recht darauf verzichtet, die Verkaufsfälle heranzuziehen. Eine ausreichende Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertes boten die vorliegenden drei Verkäufe ohnehin nicht. Zum einen ist die Anzahl von drei Verkäufen zu gering. Zum anderen handelt es sich bei zwei Grundstücken um Eckgrundstücke, die ohnehin einen anderen Verkaufswert als das streitgegenständliche Grundstück erzielen und damit nicht vergleichbar sind.

Soweit der Sachverständige wegen mangelnder Vergleichbarkeit der Grundstücke auf die vom Gutachterausschuß festgesetzten Bodenrichtwerte zurückgegriffen hat, ist diese Verfahrensweise nicht zu beanstanden. Er hat auch seine Vorgehensweise, wie es § 7 Abs. 2 WertV 88 vorsieht, nachvollziehbar begründet. Bei der Methode, den Bodenwert mit Hilfe von Bodenrichtwerten zu ermitteln, handelt es sich um einen mittelbaren Preisvergleich. Dieses Verfahren ist ein zweistufiges Vergleichswertverfahren, weil die Bodenrichtwerte in der ersten Stufe ebenfalls aus Vergleichspreisen abgeleitet werden. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden (§ 196 Abs. 1 BauGB). Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen (Bodenrichtwertzonen) ermittelt und auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. Die Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für gebietstypische Grundstücke. Sie berücksichtigen mithin nicht die besonderen wertbeeinflussenden Eigenschaften des einzelnen Grundstücks der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Nach § 13 Abs. 2 Satz 2 WertV 88 sind Bodenrichtwerte geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. Im konkreten Einzelfall muß der Gutachter die Eignung des von ihm verwendeten Bodenrichtwertes sowie der Vergleichbarkeit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Bodenrichtwertgrundstück nachweisen. Der Sachverständige K... hat dies in beanstandungsfreier Art und Weise getan. Der erste Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte beim Landkreis M... mit Stand für den 31.12.1991 ermittelt wurde, lag bei 100 DM/m². Es war der erste Bodenrichtwert, der in den neuen Bundesländern überhaupt ausgewiesen wurde. Weitere Angaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung lagen nicht vor. Die Bewertung erfolgte auf der Grundlage von nur 30 Verkaufszahlen und betraf ganz S... , ohne im einzelnen zu differenzieren. Der Sachverständige K... hat hierzu überzeugend ausgeführt, daß dieser Bodenrichtwert zum Stand 31.12.1991 kritisch zu betrachten sei, da sich in den östlichen Bundesländern ein freier Grundstücksmarkt erst ab dem Zeitpunkt der Wirtschafts- und Währungsunion entwickeln konnte (vgl. KG VIZ 2000 S. 614), die Zeit für die Ermittlung eines Bodenrichtwertes bis zur ersten Festsetzung also sehr kurz war. Die Markttransparenz wie in den westlichen Bundesländern sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorhanden gewesen. Der Bodenrichtwert zum Stand 31.12.1991 könne deshalb nur als grober Anhaltswert eingestuft werden. Der Sachverständige hat unter Hinzuziehung des vom Gutachterausschuß zum Stand 31.12.1992 herausgegebenen Bodenrichtwertes von 350,00 DM/m² spezifiziert auf das Ortsgebiet um das Stadtzentrum mit G...r Straße in S... nachvollziehbar dargelegt, daß dieser Wert für ihn Anhaltspunkt auch zum Stichtag 24.03.1992 ist. Dies ist nicht zu beanstanden. Bei der Verwendung von Bodenrichtwerten ist zu berücksichtigen, daß es bei der Wertermittlung auf die Grundstücksmarktlage ankommt, die zur Zeit des anwendbaren Wertermittlungsstichtages gegeben ist oder gegeben war, wenn es sich um Stichtage in der Vergangenheit handelt. Soweit Marktdaten nicht festgestellt werden können, die sich genau auf den anwendbaren Stichtag beziehen, müssen verfügbare andere Daten auf den anzuwendenden Stichtag angepaßt werden. Als typisches Beispiel ist hierbei die Anwendung der Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB zu nennen, die regelmäßig nur zum 31.12. eines jeden Jahres von den Gutachterausschüssen bestimmt werden und im Fall ihrer konkreten Anwendung unter Umständen der Anpassung auf den Wertermittlungsstichtag bedürfen (vgl. Zimmermann/Heller, Der Verkehrswert von Grundstücken, 2. Aufl., Kap. A.5 Rdnr. 3). Nichts anderes hat der Sachverständige getan, indem er ausgehend vom Wertermittlungsstichtag 31.12.1992 unter Berücksichtigung des Wertermittlungsstichtages 31.12.1991 und den von dem Gutachterausschuß ermittelten Bodenrichtwerten ausgegangen ist. Der Sachverständige hat plausibel dargelegt, daß sich der von ihm angenommene Bodenrichtwert von 350,00 DM/m² in den kommenden Jahren stabilisiert hat. Der Sachverständige hat den Bodenwert nicht fehlerhaft ermittelt. Die Einwände der Beklagten in der Berufungsbegründung greifen nicht. Es wäre zwar auch denkbar zur Ermittlung des Bodenwertes zum Stichtag auf Vergleichswerte aus anderen vergleichbaren Regionen zurückzugreifen, wie die Beklagte meint. Die hierzu von der Beklagten gezogenen Vergleiche mit Bodenrichtwerten in Bernau und Goslar sind jedoch ungeeignet, Rückschlüsse auf den Bodenwert des hier in Rede stehenden Grundstückes zu ziehen. Der Vergleich mit den Bodenrichtwerten der Kreisstadt Bernau am 31.12.1991 ist nicht tauglich. Die Heranziehung spricht sogar auch für den vom Sachverständigen angenommenen Bodenrichtwert von 350,00 DM/m². Denn für die Kreisstadt Bernau hat der Gutachterausschuß bereits zum 31.12.1991 für Grundstücke im Stadtzentrum einen Bodenrichtwert von 250,00 DM/m² festgesetzt, während dies in der Stadt S... noch 100,00 DM/m² waren. Der Stichtag liegt hier eindeutig noch etliche Monate später, so daß insoweit ohnehin eine Korrektur mit Blick auf die weitere Entwicklung vorzunehmen ist. Es mag auch sein, daß Vergleichspreise aus Mittelzentren der alten Bundesländer hätten herangezogen werden können. Dies war vorliegend aber nicht nötig. Der Sachverständige hat, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Urteil des Landgerichts verwiesen (S. 251 - 253 d. GA) -, unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Grundstücks den Gesamtbodenwert unter Anwendung der Zielbaummethode mit 267.000,00 DM ermittelt. Der von der Beklagten herangezogene Vergleich mit den Bodenrichtwerten in der Stadt Goslar ist nicht tragfähig. Zum Vergleich hat sie Werte für Wohnlagen herangezogen. Vorliegend handelte es sich aber eben gerade nicht um ein Grundstück in einer Wohnlage. Soweit die Beklagte das Gutachten des Sachverständigen K... mit dem Gutachten des Sachverständigen Ke... vergleicht, das dieser im Rahmen eines staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens eben über das Grundstück G... Straße 14 erstattet hat, stehen die dort ermittelten Werte - Verkehrswert 310.000,00 DM - dem Gutachten des Sachverständigen K... nicht entgegen. Der Sachverständige Ke... hat sein Gutachten zum Stichtag 24. Mai 1991 ermittelt, also zu einem Zeitpunkt fast ein Jahr vor dem hier relevanten Stichtag, so daß insoweit sich eine Vergleichbarkeit verbietet. Zudem geht auch der Sachverständige Ke... ebenso wie der Sachverständige K... bei der Ermittlung des Bodenwertes davon aus, daß der Bodenrichtwert per 31.12.1991 mit 100,00 DM nicht aussagekräftig und ungeeignet ist, herangezogen zu werden, da er nur aus einer geringen Anzahl von Verkäufen aus dem vergleichsweise kurzen Zeitraum im Jahre 1990 resultiere. Auch der Sachverständige Ke... ermittelt einen Bodenrichtwert in der Größenordnung wie der Sachverständigen K... an, nämlich 320,00 DM/m².

c.

Der Sachverständige hat auch entgegen der Auffassung der Beklagten den Gebäudewert auf dem Grundstück G... Straße 14 mit plausibler und nachvollziehbarer Begründung auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens ermittelt, da ihm bezogen auf den Bewertungsstichtag keine Kaufpreise vergleichbarer Objekte zur Verfügung standen, so daß das Vergleichswertverfahren nicht in Betracht kam. Auch handelte es sich um ein Renditeobjekt. Das Ertragswertverfahren zielt auf die Ermittlung eines sogenannten Ertragswertes dadurch ab, daß die aus einem Grundstück erwirtschafteten Erträge als Grundlage der Wertbestimmung herangezogen werden. Nach § 16 Abs. 1 WertV 88 ist zur Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Es kommt dabei auf die aus dem Grundstück erzielten oder erzielbaren Erträge an. Nach § 17 Abs. 2 WertV 88 müssen die bei einer Vermietung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde gelegt werden, wenn für die Nutzung eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt werden. Vorliegend geht der Sachverständige zutreffend davon aus, daß zum Wertermittlungsstichtag das Gebäude vermietet war. Die Beklagte selbst zitiert Übergabeprotokolle der Wohnungsbaugesellschaft, in denen die Miethöhe zu einem Stichtag 31.07.1991 ausgewiesen ist. Die jetzt vorgelegten Übergabeprotokolle der Wohnungsbaugesellschaft sowie Mietverträge sagen aber nichts darüber aus, daß und ob diese Mieten den nachhaltig erzielbaren Reinertrag darstellen. Bei Miethöhen von zum Teil 0,30 DM/qm liegt es auf der Hand, daß diese nicht einmal kostendeckend sind geschweige denn einer ortsüblich erzielbaren Miete entsprechen. Diese Mieten müssen daher zu Recht außer Ansatz bleiben, zumal sie sich auch auf einen Zeitraum beziehen, der knapp 1 Jahr vor dem Bewertungsstichtag liegt. Vor diesem Hintergrund konnte der Sachverständige die nachhaltig erzielbaren Roherträge - abgesehen davon, daß ihm die jetzt von der Beklagten vorgelegten Übergabeprotokolle nicht zur Verfügung standen und die Beklagte auch keine Gründe dafür vorgetragen hat, daß ihr eine Vorlage an den Sachverständigen K... nicht möglich gewesen sei - auf der Grundlage des Mietspiegels der Stadt S... , der IHK und des Gutachterausschusses sowie aus Erfahrungswerten ableiten. Er hat dies auch unter angemessener Berücksichtigung der Lage des streitgegenständlichen Grundstücks getan. Das Bewertungsobjekt befindet sich im unmittelbaren Stadtkern von S... an der Hauptgeschäftsstraße. Hierbei hat er auch berücksichtigt, daß in diesem Bereich ein hohes Angebot an Mietflächen vorhanden ist. Soweit die Beklagte meint, aus von ihr aufgeführten Mieten für andere Städte in den neuen Bundesländern und in den alten Bundesländern herleiten zu können, daß die vom Sachverständigen K... ermittelten Werte unzutreffend seien, greift dieser Einwand nicht. Die von der Beklagten gezogenen Vergleiche erfolgen pauschal, ohne im einzelnen zu differenzieren und darzulegen, daß die von ihr herangezogenen Werte überhaupt für Grundstücke gelten, die mit der Lage des fraglichen Grundstücks in S... vergleichbar sind. Schon aus diesem Grund lassen diese Werte keinerlei Rückschlüsse zu. Außerdem zeigen diese Werte eine Spannbreite - etwa für Ladenmieten von 6,00 DM/m² bis 70,00 DM/m², in deren Rahmen sich die vom Sachverständigen K... hier festgestellten Werte z. B. für Geschäftsraum von 20,00 DM/² durchaus bewegen.

Unter Berücksichtigung dieser Umstände und unter Zugrundelegung eines erzielbaren Roh-ertrages für die Läden im Erdgeschoß mit 20,00 DM/m², für die Bürofläche im 1. OG mit 14,00 DM/m² sowie für die Wohnungen mit 9,50 DM/m² hat der Sachverständige sodann nachvollziehbar einen monatlich erzielbaren Rohertrag von 10.131,44 DM ermittelt. Sodann hat er mit nachvollziehbarer Begründung die wirtschaftliche Gebäuderestnutzungsdauer mit 40 Jahren und die Bewirtschaftungskosten mit 21 % angesetzt. Der Einwand der Beklagten, die Restbewirtschaftungsdauer sei zu hoch angesetzt, greift nicht. Auch der Sachverständige K... hat ebenso wie der von der Beklagten angeführte Sachverständige Ke... im staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahren eine Lebensdauer der Gebäude von 100 Jahren zugrundegelegt. Allerdings ist der Sachverständige K... hier von einem Baujahr ca. 1910 ausgegangen, während der Sachverständige Ke... ein Baujahr von ca. 1900 annimmt und demzufolge zu einer Gebäuderestnutzungsdauer von lediglich 30 Jahren kommt. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Sachverständige K... zu Unrecht ein Baujahr 1910 angenommen hat. Auch hat die Beklagte solche Anhaltspunkte oder Hinweise nicht vorgetragen. Auch hat der Sachverständige entgegen der Auffassung der Beklagten den Liegenschaftszins mit 5,5 % zutreffend eingeschätzt. Hierbei hatte er in nachvollziehbar Art und Weise unter Berücksichtigung von Abzügen für von ihm geschätzte Sanierungs- und Umbaukosten in Höhe von 1.800,00 DM/m² für den Dachgeschoßausbau und 1.200,00 DM/m² für Sanierung/Modernisierung einen Grundstücksertragswert von abgerundet insgesamt 340.400,00 DM errechnet. Soweit die Beklagte rügt, die im Gutachten veranschlagten Ausbau-, Modernisierungs- und Sanierungskosten in Höhe von 1.800 bzw. 1.200 DM/m² würden in keiner Beziehung zum angenommenen schlechten Bauzustand stehen und seien unzutreffend festgestellt, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Die Beklagte legt nicht ansatzweise im einzelnen näher dar, woran sie dies festmacht. Sie hat nicht vorgetragen, aus welchem Grund die vom Sachverständigen K... angesetzten Ausbau- und Sanierungskosten unzutreffend sein sollen. Ihr Vortrag erschöpft sich in der schlichten Behauptung.

Die Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten des Sachverständigen K... unter Zuhilfenahme des Gutachtens des Sachverständigen Ke... , die sie bereits vor dem Landgericht erhoben hat, greifen nach wie vor nicht. Das Landgericht hat sich mit diesen Einwendungen bereits ausführlich im Urteil auseinander gesetzt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen im Urteil des Landgerichts Bezug genommen (S. 253, 254 d. GA). Die Beklagte trägt in diesem Zusammenhang in der Berufungsbegründung keine neuen Umstände vor. Der Sachverständige hat bei seiner mündlichen Erläuterung seines Gutachtens ausführlich dargestellt, daß und warum der Sachverständige Ke... von unzutreffenden Ansätzen ausgegangen und demzufolge bereits die Nutzfläche in erheblichem Umfang falsch berechnet habe. Unter Berücksichtigung des zuvor ermittelten Bodenwertes hat der Sachverständige sodann zutreffend einen Grundstücksertragswert von insgesamt 607.000,00 DM ermittelt. Er hat ebenfalls in nicht zu beanstandender Weise sodann zur Kontrolle im Wege des Sachwertverfahrens einen Sachwert des Grundstückes von 932.000,00 DM ermittelt und sodann den Verkehrswert des Grundstücks in Anlehnung an den Ertragswert mit 607.000,00 DM zum Wertermittlungsstichtag 24.03.1992 geschätzt.

Insgesamt kann der Senat nicht feststellen, daß der Sachverständige K... den Verkehrswert des Grundstücks G... Straße 14 in S... zum Stichtag 24.03.1992 unzutreffend ermittelt hätte. Aus weiteren Gutachten für Grundstücke in S... ergeben sich vielmehr zusätzliche Anhaltspunkte, daß der Wert zutreffend ermittelt ist. Die Beklagte selbst hat zum Stichtag 28. Oktober 1991 ein Verkehrswertgutachten anfertigen lassen für die Liegenschaft L... 5 in S... . Es handelt sich um ein Mietshaus ca. 200 m abseits der G...n Straße gelegen. Der Sachverständige ermittelt hierbei zum Wertermittlungsstichtag einen Quadratmeterpreis von 489,71 DM. Ungeachtet des Umstands, daß dieses Objekt mit dem hier in Rede stehenden nicht vergleichbar ist, zeigt diese Zahl doch deutlich, daß auch die Beklagte von höheren Werten als jetzt von ihr selbst vorgetragen ausging.

3.

Die Zinsforderung ergibt sich aus § 284 Abs. 1 Satz 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.

4.

Über die Hilfswiderklage war nicht zu entscheiden, da sie nur für den Fall erhoben war, daß die Klage abgewiesen werden würde.

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen gemäß § 543 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 7 EGZPO nicht vorliegen. Grundsätzliche Bedeutung kommt der Rechtssache nicht zu. Auch ist die Zulassung nicht zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die Entscheidung beruht allein auf der Würdigung der Umstände des vorgetragenen Einzelfalles.

Streitwert für das Berufungsverfahrens und Beschwer der Klägerin: 95.809,44 EUR (187.386,98 DM).