Normenkette

GVG § 169 GVG § 169 Satz 1 BGB § 567 BGB § 506 BGB § 138 BGB § 138 Abs. 1 BGB § 567 Satz 1 ZPO § 97 ZPO § 511 ZPO § 511 a ZPO § 516 ZPO § 518 ZPO § 519 ZPO § 169 ZPO § 711 ZPO § 286 ZPO § 415 ZPO § 418 ZPO § 708 Nr. 10 ZPO § 546 Abs. 2 ZPO § 546 Abs. 8 ZPO § 165 Satz 2 ZPO § 256 Abs. 1 ZPO § 160 Abs. 1 Nr. 5

Vorinstanz

LG Dessau; ?; 8 O 1076/00

Leitsatz

Ein langfristiger Pachtvertrag, der zum Zwecke der Umgehung eines Vorkaufsrechts geschlossen worden ist und wirtschaftlich einem Kauf des Grundstückes gleichkommt, kann gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein.

OBERLANDESGERICHT NAUMBURG

Tenor

Tenor

11 U 22/01 OLG Naumburg

verkündet am: 15.05.2001

In dem Rechtsstreit

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg auf die mündliche Verhandlung vom 24. April 2001 durch die Richterin am Oberlandesgericht Lohmann, den Richter am Landgericht Dr. Strietzel und den Richter am Amtsgericht Timm

für Recht erkannt:

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. Dezember verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg (Az.: 8 O 1076/00) wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufungsinstanz haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.500,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Wert der Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand

Die Eigentümergemeinschaft, bestehend aus E. D. und R. R. waren Eigentümer des Grundstücks in R. , Flurstücksnummer 27/1, eingetragen im Grundbuch von R. , Blatt 260. Im Grundbuch war in Abteilung II/4 u. a. ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. 2 in R. Blatt 260 und Grundstücke 1 und 2 in U. Blatt 133 eingetragen.

Mit Schreiben vom 23.07.1997 (GA 67) informierte die Eigentümergemeinschaft die Klägerin als Vorkaufsberechtigte von dem beabsichtigten Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks an die Beklagten. Mit Schreiben vom 01.08.1997 (GA 91) teilte die Klägerin den Beklagten mit, sie werde ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen.

Die Beklagten schlossen am 13.09.1997 mit der Eigentümergemeinschaft E. D. und R. R. einen Pachtvertrag über das streitgegenständliche Grundstück für die Dauer von 50 Jahren, der beiderseitig an die direkten Nachkommen vererbbar war und den der Pächter nach den gesetzlichen Bestimmungen und der Verpächter nur bei groben Vertragsverstößen kündigen konnte (GA 10 f.). Nach den vertraglichen Bestimmungen waren Ansprüche gegen den Verpächter auf Instandsetzung des Pachtobjekts ausgeschlossen. Der Pächter sollte das Eigentumsrecht an allen eingebrachten Veränderungen behalten und über die Pachtsache frei verfügen können. Der Pachtzins sollte sich nach den gesetzlichen Vorgaben richten, wurde zunächst auf 280,00 DM monatlich festgesetzt und sollte sich nach dem 12. Pachtjahr auf 140,00 DM verringern. Weiterhin erklärten die Vertragsparteien, Verpächter und Pächter bemühten sich, Frau M. R. für die Aufgabe ihres Vorkaufsrechts für diesen Grundstücksanteil zu gewinnen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Pachtvertrages vom 13.09.1997 wird auf GA 92 f. verwiesen.

In einem als "Kaufvertrag (Entwurf)" bezeichneten Schreiben vom 22.05.1998 (GA 94) schlossen die Eigentümer mit den Beklagten auf der Grundlage des Pachtvertrages vom 13.09.1997 einen Vertrag über den Kauf des Grundstücks für 45.000,00 DM abzüglich aller von den Beklagten bisher geleisteten Zahlungen.

Mit Schreiben vom 29.06.1998 (GA 142) baten die Beklagten die Klägerin darum, das Grundstück kaufen zu dürfen und erklärten: "Aus dem Entwurf ersehen Sie, dass wir einen vererbbaren Pachtvertrag über 50 Jahre haben, der auch bei einem Verkauf an Sie weiterhin besteht. Damit wird das Land eigentlich für Sie wertlos, denn Sie können es ja selbst nicht nutzen oder anderweitig verpachten. Uns würde es aber die Erfüllung eines großen Traumes sein."

In einem "Zusatz zum Pachtvertrag vom 13.09.1997" (GA 95) vereinbarten Verpächter und Pächter Folgendes: "Bei Abschluss des Pachtvertrages war nicht zu erkennen, dass der Bungalow derartig instabil ist, sodass er bei dem Versuch, die notwendigen Instandsetzungsarbeiten durchzuführen, auseinander brechen würde... Für den Fall des Verkaufes des Pachtlandes an Dritte, bzw. den Vorkaufsberechtigten, zahlt der Verpächter dem Pächter von der Kaufsumme, den als Anzahlung gedachten Betrag von 160,00 DM je Monat gezahlter Pacht zurück. Das ergibt eine tatsächliche Pacht von monatlich 120,00 DM und liegt damit in dem für übergroßes (normal sind 500 qm) Pachtland vorgesehenen Betrag".

Mit Schreiben vom 26.08.1998 (GA 96) forderte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin E. D. auf, sie über einen etwaigen Kaufvertrag zu informieren, und kündigte an, sie werde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Außerdem erklärte sie, sie halte den Pachtvertrag für sittenwidrig, deutete die Möglichkeit an, in diesen Vertrag einzutreten, da dieser einem Verkauf des Grundstücks gleich komme, und drohte weitere Schritte an. Mit Schreiben vom gleichen Tage forderte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagten auf, das Grundstück bis zum 30.09.1998 zu räumen, da der Pachtvertrag sittenwidrig sei und ein Scheingeschäft vorliege (GA 134 f.).

Mit Schreiben vom 09.09.1998 teilte der Bevollmächtigte der Verkäuferin den Beklagten mit, dass er die Auffassung der Bevollmächtigten der Klägerin nicht teile und von einem wirksamen Pachtvertrag ausgehe (GA 136).

Mit notariellem Vertrag vom 13.10.1998 (GA 13 ff.) kauften die Beklagten das Grundstück von der Erbengemeinschaft. In Ziff. IV 2. des Vertrages war hinsichtlich des Pachtvertrages geregelt: "Der Vertragsgegenstand ist verpachtet. Der Käufer ist der bisherige Pächter. Das Pachtverhältnis ist bekannt und wird mit Wirkung ab vollständiger Kaufpreiszahlung übernommen, dies gilt auch für die Verpflichtung zur Erstattung von Investitionen bei Beendigung des Pachtverhältnisses.

Für den Fall, dass das Vorkaufsrecht II 4. ausgeübt wird, soll das Pachtverhältnis ausgenommen die Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution bestehen bleiben. Demgemäß erfolgt hiermit soweit zulässig insoweit eine bedingte Abänderung des Pachtvertrages. Im Übrigen wird das Pachtverhältnis durch den Vorkaufsberechtigten mit allen Rechten und Pflichten übernommen. Dies gilt somit auch für die Verpflichtung zur Erstattung der geleisteten Investitionen in Höhe von ca. DM 30.000,00 bei Beendigung des Pachtverhältnisses."

Mit Schreiben des beurkundenden Notars an die Klägerin vom 14.10.1998 teilte er ihr den Vorkaufsfall mit. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin erfolgte mit Schreiben vom 10.11.1998 an die Verkäufer (GA 28). Der Notar teilte den Beklagten mit Schreiben vom 01.07.1999 dies mit (GA 133).

Im weiteren Verlauf konnten sich die Parteien des Rechtsstreites über den Abschluss eines Pachtvertrages zu anderen Bedingungen nicht einigen.

Das Verwaltungsgericht Dessau wies mit Urteil vom 31.07.200 (Az.: A 1 K 603/98) die Klage der Beklagten gegen die Verfügung, den ungenehmigt errichteten Bungalow auf dem Grundstück zu beseitigen, zurück.

Die Klägerin ist nach Ausübung eines ihr zustehenden Vorkaufsrechts nunmehr Eigentümerin des Grundstücks in R. , eingetragen im Grundbuch von R. , Flurstücksnummer 27/1.

Die Klägerin hat behauptet, der Pachtvertrag nebst Nachtrag sei nur in der Absicht geschlossen worden, sie zu schädigen und von der Ausübung ihres Vorkaufsrechtsrechts abzuhalten. Sie hat gemeint, der Vertrag nebst Nachtrag und diesbezüglichen Passagen im Kaufvertrag sei gem. §§ 138, 506 BGB nichtig.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass zwischen der Klägerin und den Beklagten ein Pachtvertrag über eine Teilfläche von 3.259 qm des Grundstücks in R. , Flurstücksnummer 27/1, eingetragen im Grundbuch von R. , Blatt 260 nicht besteht.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben behauptet, ihnen sei es nur darauf angekommen, das Grundstück zu Erholungszwecken nutzen zu können. Der Pachtszins sei ortsüblich.

Die Klägerin hat die Klage zunächst beim Amtsgericht Wittenberg erhoben, das sich durch Beschluss vom 04.07.2000 (GA 73) für sachlich unzuständig erklärte und den Rechtsstreit an das Landgericht Dessau verwiesen hat.

Das Landgericht Dessau hat der Klage mit dem am 08.12.2000 verkündeten Urteil stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, ein erforderliches Feststellungsinteresse liege vor, da sich die Beklagten eines Pachtvertrages mit der Klägerin berühmt und sich daraus viele gegenseitige Ansprüche ergeben können, die sich nicht im Rahmen einer Leistungsklage klären ließen.

Der Pachtvertrag vom 13.09.1997 und der Nachtrag zu diesem Pachtvertrag vom 16.08.1998 seien wegen ihrer Sittenwidrigkeit nichtig (§ 138 BGB). Der Pachtvertrag enthalte Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten und die Voreigentümer gemeinschaftlich handelnd das Vorkaufsrecht der Klägerin umgehen oder sie von der Ausübung dieses Rechts abhalten wollten. Die Beklagten seien über das Bestehen des Vorkaufsrechts der Klägerin zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages informiert gewesen. Der Pachtvertrag enthalte zudem Elemente, die für eine Umgehung des Vorkaufsrechts sprechen, so die Vertragsdauer von 50 Jahren und die Verringerung des Pachtzinses nach dem Ablauf des 12. Pachtjahres. Auch der Zusatz zum Pachtvertrag vom 13.09.1997 sei gem. § 138 Abs. 1 BGB nichtig, da er eine Rückzahlungsvereinbarung für einen Teil des Pachtzinses nur für den Fall der Veräußerung des Grundstücks an Dritte oder die Vorkaufsberechtigte enthalte. Auch die Regelung in Ziff. IV Nr. 2 des Kaufvertrages sei für die Klägerin nicht verbindlich, da diese Regelung nichts mit dem eigentlichen Vertrag zu tun habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das landgerichtliche Urteil (GA 152 ff.) verwiesen.

Gegen das Urteil des Landgerichts Dessau haben die Beklagten form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und tragen ergänzend vor, das Gericht habe bei seiner Entscheidung den Grundsatz der Öffentlichkeit des Verfahrens verletzt, da während der Verhandlung der Schriftzug "Nichtöffentliche Sitzung" über der Eingangstür aufgeleuchtet habe. Die Klage sei auch unzulässig, da kein Feststellungsinteresse bestehe. Das Landgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass der Pachtvertrag gegen die guten Sitten gem. § 138 BGB verstoße. Es sei kennzeichnend für den Vorkaufsfall, dass das Vorkaufsrecht mit dem Kaufinteresse des ursprünglichen Käufers kollidiere und im Regelfall der Käufer sich darum bemühe, eine Aufhebung des Vorkaufsrechts zu erreichen. Eine sittenwidrige Schädigung des Vorkaufsberechtigten ergebe sich auch nicht aus der Laufzeit des Pachtvertrages, da Verträge auf Lebenszeit durch das Bürgerliche Gesetzbuch ausdrücklich anerkannt seien. Zudem sei die Vererblichkeit des Vertrages gesetzlich vorgesehen, sodass die vertragliche Regelung im Pachtvertrag nicht sittenwidrig sein könne. Es sei auch nicht erforderlich, die Nachkommen der Vertragsparteien namentlich auszuführen. Allein aus der Kenntnis der Beklagten von dem Vorkaufsrecht könne nicht auf ein Bewusstsein der Parteien über die Sittenwidrigkeit geschlossen werden. Zudem habe das Landgericht keine nachvollziehbaren Überlegungen zum dem subjektiven Tatbestand der Sittenwidrigkeit angestellt.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Landgerichts Dessau vom 08.12.2000, Az.: 8 O 1076/00, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil und führt ergänzend aus, aus dem Schreiben der Beklagten vom 29.06.1998 ergebe sich die geplante Vereitelungsabsicht hinsichtlich des Vorkaufsrechts und eine entsprechenden Schädigung der Klägerin. Sie meint, es verstoße gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden, wenn einem Vorkaufsberechtigten durch die Käufer und den Vorkaufsverpflichteten im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts die Nutzung des betroffenden Grundstücks durch überlange und für den Verkaufsberechtigten faktisch unkündbaren Pachtvertrag quasi auf Lebenszeit entzogen werde.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 24.04.2001 (GA 214 ff.) verwiesen. Die Akten des Verwaltungsgerichts Dessau (Az: A 1 K 603/98) waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Gründe

Die Berufung ist zulässig, sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO.

In der Sache hat sie dagegen keinen Erfolg, da das Landgericht der Klage zu Recht stattgegeben hat.

I. Die Verfahrensrüge der Beklagten, es liege ein Verstoß gegen § 169 GVG vor, da in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt worden sei, greift nicht durch.

1. Zwar muss gem. § 169 Satz 1 GVG die Verhandlung vor dem erkennenden Gericht öffentlich sein. Eine Verletzung des § 169 ZPO liegt jedoch nur vor, wenn Beschränkung oder Ausschluss der Öffentlichkeit mit Wissen und Willen des Vorsitzenden oder Gerichts geschieht (vgl. BGH NJW 1970, 1846; Gummer in Zöller, ZPO, 21. Aufl., § 169 Rn. 11). Kein Verstoß liegt dagegen vor, wenn der Urkundsbeamte - oder wie hier ein beteiligter Richter - infolge versehentlicher Betätigung des falschen Knopfes an der Tür des Sitzungssaales die Leuchtschrift "Nichtöffentliche Sitzung" erscheinen lässt (vgl. Gummer in Zöller, a.a.O.). Dass das Gericht mit Wissen und Wollen die Öffentlichkeit ausgeschlossen hat, wird auch von den Beklagten nicht behauptet.

2. Im Übrigen kann die Beachtung der für die mündliche Verhandlung vorgeschriebenen Förmlichkeiten nur durch das Protokoll bewiesen werden (§ 165 Satz 1 ZPO). Es handelt sich um eine den §§ 286, 415, 418 ZPO vorgehende gesetzliche Beweisregel und insofern um eine Einschränkung des Grundsatzes der Freiheit der Beweiswürdigung. Ist die Förmlichkeit im Protokoll vermerkt, ist sie als gewahrt anzusehen (vgl. Hartmann in Baumbach, ZPO, 59. Aufl., § 165 ZPO, Rn. 1). Zu den Förmlichkeiten gehört auch die Angabe dazu, dass öffentlich verhandelt worden ist (vgl. Hartmann in Baumbach, a.a.O., Rn. 6). So ist es hier. Das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 04.10.2000 (GA 107 f.) enthält den in § 160 Abs. 1 Nr. 5 ZPO vorgeschriebenen Hinweis, dass öffentlich verhandelt worden ist. Nach § 165 Satz 2 ZPO kann die Festlegung des Protokolls nur durch den Nachweis der Fälschung widerlegt werden. Fälschung ist die wissentlich falsche Protokollierung oder die vorsätzlich nachträgliche Verfälschung. Der Beweis kann mit allen zulässigen Beweismitteln geführt werden (vgl. Peters in MüKo, ZPO, 2. Aufl., § 165 ZPO Rn. 9). Eine Fälschung wird vorliegend von den Beklagten weder behauptet noch unter Beweis gestellt.

II. Entgegen der Ansicht der Beklagten fehlt es für die Klage wegen der etwaigen Möglichkeit, durch Erhebung einer Leistungsklage besseren Rechtsschutz zu erreichen, nicht am Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO. Die Kläger haben ein schutzwürdiges Interesse an der alsbaldigen Feststellung. Solches besteht, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte ein Recht des Beklagten ernsthaft bestreitet oder er sich eines Rechts gegen den Kläger berühmt, und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft (§ 322 ZPO) geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (vgl. BGH NJW 1986, 2507).

Vorliegend berufen sich die Beklagten auf einen Pachtvertrag über das streitgegenständliche Grundstück, mithin auf ein Rechtsverhältnis zwischen den Parteien. Die Klägerin braucht sich auch nicht auf eine Leistungsklage verweisen lassen, denn ausreichend ist, dass die Frage der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit des Pachtvertrages auf die Rechtslage des Klägers irgendwie von Einfluss ist und dass das begehrte Feststellungsurteil in dieser Hinsicht Klarheit schafft (vgl. OLG Köln, Urt. v. 19. Dez. 1984 - 2 U 148/83 -). Hier beseitigt das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft die Gefahr der Unsicherheit zwischen den Parteien, ob ein wirksames Pachtverhältnis zwischen ihnen besteht.

III. Die Feststellungsklage ist auch begründet. Der Pachtvertrages vom 13.09.1997 (GA 10) in Verbindung mit dem Zusatzvertrag vom 16.08.1998 (GA 95) ist mit dem Makel der Sittenwidrigkeit behaftet und nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

Dass ein Vertrag, der an sich keinen Beanstandungen unterliegt, sittenwidrig sein kann, wenn er zu dem Zweck abgeschlossen wird, die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu vereiteln, ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. BGH NJW 1964, 540, 541 m. w. Nachw.). Einigkeit besteht darüber, dass die Absicht oder gar das Bewusstsein einer Vorkaufsrechts-Vereitelung allein nicht ausreicht, um die Annahme eines Verstoßes gegen die guten Sitten zu rechtfertigen, sondern dass noch weitere, erschwerende Umstände hinzu kommen müssen. Nicht jede Vereinbarung, durch die zwischen den Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten anstelle eines regelrechten Kaufvertrages ein anderes, besonders ausgestaltetes und darum den Vorkaufsfall nicht auslösendes Rechtsverhältnis begründet wird, stellt bereits ein sittenwidriges Umgehungsgeschäft dar. Den Teilnehmern am Rechtsverkehr ist es grundsätzlich nicht verwehrt, von den Möglichkeiten, die ihnen die Rechtsordnung bietet, Gebrauch zu machen; dem Vorkaufsverpflichteten insbesondere steht die Abrede der Bedingungen des Vertrages mit dem Dritten frei, er kann diesen Vertrag nach Maßgabe seiner eigenen Interessen gestalten und braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, ob die bedungenen Leistungen vom Standpunkt des Voraufsberechtigten vertretbar erscheinen und diesem die Ausübung seines Rechts möglich machen (vgl. BGH NJW 1964, 540, 541). Nichtig gem. § 138 BGB sind nur solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen (vgl. BGH a.a.O.; BGH WM 1970, 321; vgl. auch BGH NJW 1992, 236). Die Sittenwidrigkeit kann sich aus dem Gesamtcharakter des Rechtsgeschäfts ergeben, d.h. aus einer zusammenfassenden Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck des Geschäfts, sog. Umstandssittenwidrigkeit (vgl. BGHZ 86, 88; 107, 97; BGH NJW 1990, 704). Zu berücksichtigen sind hier nicht nur der objektive Gehalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, sowie Absichten und Motive der Parteien (vgl. BGH NJW-RR 1998, 510).

1. Der Pachtvertrag vom 13.09.1997 in Verbindung mit dem Zusatzvertrag vom 16.08.1998 verstösst gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden.

Der Senat verkennt nicht, dass der Verkaufsverpflichtete und Beklagten den Pachtvertrag grundsätzlich nach Massgabe ihrer eigenen Interessen gestalten können und keine Rücksicht darauf zu nehmen brauchen, ob die vereinbarten Leistungen vom Standpunkt des Vorkaufsberechtigten vertretbar erscheinen. Etwas anderes muss jedoch dann gelten, wenn die geschlossene Vertragskonstruktion ausschliesslich dazu dienen soll, den Vorkaufsberechtigten nicht nur von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten, sondern ihn - nach Ausübung des Vorkaufsrechts - durch die Vertragskonstruktion über einen Zeitraum von 50 Jahren jeglicher Dispositionsfreiheit über sein Eigentum zu berauben.

Vorliegend ergeben sich aus dem Vertragstext des Pachtvertrages vom 13.09.1997 hinreichende Anhaltspunkte für eine Kaufabsicht der Beklagten zum damaligen Zeitpunkt. Dies ergibt sich aus der Regelung über die Sicherheitsleistung, die "bis zum Abschluss eines Kaufvertrages als anrechenbarer Betrag Eigentum des Pächters" bleiben sollte. Weiterhin vereinbarten die Parteien des Pachtvertrages eine Anrechnung des Pachtzinses und der Sicherheitsleistung auf den vorgesehenen Kaufpreis (GA 93). Es ist für den Senat nicht nachvollziehbar, warum die Vertragsparteien eine langfristigen Pachtvertrag (50 Jahre) geschlossen haben, wenn beide Parteien bereits den Abschluss eines Kaufvertrages beabsichtigt hatten. Bei redlichen Absichten der Vertragsparteien hätte es nahegelegen, sogleich einen Kaufvertrag zu schließen, zumal der Beklagte zu 1) bei seiner Anhörung vor dem Senat erklärt hat, sie hätten deshalb einen Pachtvertrag gemacht, um das Gelände praktisch Stück für Stück anzukaufen (GA 215). Dagegen spricht auch nicht die Behauptung der Beklagten, sie hätten zum damaligen Zeitpunkt kein Geld gehabt. Es hätte für die Vertragsparteien sogleich die Möglichkeit bestanden, einen Kaufvertrag zu schließen und eine dem Wortlaut des Pachtvertrages vergleichbare Stundung oder Ratenzahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Dann aber wäre der Vorkaufsfall sogleich eingetreten, den beide Vertragsparteien zum damaligen Zeitpunkt kannten und umgehen wollten. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des Pachtvertrages , wonach sich die Vertragsparteien um die Aufgabe des Vorkaufsrechts der Klägerin bemühen wollten. Hier bleibt nur anzumerken, dass die Beklagten offensichtlich bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 13.10.1998 (GA 13) in der Lage gewesen sind, einen Kaufpreis in Höhe von 51.000,00 DM aufzubringen.

Ein weiteres Indiz für die Absicht der Beklagten und der Vorkaufsverpflichteten, das Vorkaufsrecht zu umgehen, ergibt sich auch aus dem zeitlichen Ablauf der Geschehnisse. So haben die Vorkaufsverpflichten der Klägerin mit Schreiben vom 23.07.1997 (GA 67) mitgeteilt, dass "wir ca. 1.500 qm Grund zwischen dem Bach und dem Strassenzaun verkaufen", der Kaufpreis betrage "45.000,00 DM". Daraus ergibt sich, dass die Beklagten und die Vorkaufsverpflichteten zu diesem Zeitpunkt bereits konkrete Kaufvertragsverhandlungen und keine Verhandlungen über einen Pachtvertrag führten. Diese Verhandlungen waren zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich auch schon zum Abschluss gelangt, da die Vorkaufsverpflichteten die Klägerin um Mitteilung baten , ob sie "zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten" wolle (GA 67). Nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 1.08.1997 (GA 91) den Vorkaufsverpflichteten mitteilte, sie werde ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen, schlossen die Vorkaufsverpflichteten mit den Beklagten den streitgegenständlichen Pachtvertrag unter dem 13.09.1997 (GA 92 f.). Es ist von den Beklagten weder plausibel vorgetragen noch ersichtlich, warum es zu einer Änderung des zwischen den Beklagten und Vorkaufsverpflichteten beabsichtigten Kaufes gekommen ist. Dagegen ist daraus geradezu zwingend der Schluss eines kollusiven Zusammenwirkens zwischen den Vertragsparteien des Pachtvertrages zu ziehen, um der Klägerin Nachteile zuzufügen.

In Anbetracht der dokumentierten Kaufabsicht der Beklagten ist die vereinbarte Pachtzeit von 50 Jahren nicht plausibel nachvollziehbar. Verträge über eine Zeit von mehr als 30 Jahren werden von der Rechtsordnung zwar anerkannt, wie sich aus § 567 BGB ergibt, der auch für die Pacht gilt (§ 581 Abs. 2 BGB). Die Absicht der Vertragsparteien, die Klägerin zu unzumutbar zu benachteiligen wird hier jedoch durch ein weiteres Indiz belegt: Für den Pächter (die Beklagten) ist der Vertrag "fristgerecht nach BGB kündbar". Der Verpächter kann dagegen "nur bei groben Verstößen von Seiten des Pächters (Verwahrlosung des Grundstücks oder Nichtzahlung der Pacht) den Vertrag kündigen" (GA 92). Diese letzgenannte Regelung ist durch die Rechtsordnung nicht gedeckt. Denn in § 567 Satz 1 BGB ist die Regelung enthalten, dass nach 30 Jahren jeder Teil das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann. Entgegenstehende vertragliche Regelungen sind insoweit nicht wirksam, da § 567 BGB zwingend ist, weil eine Erbmiete ausgeschlossen werden soll (vgl. Putzo in Palandt, BGB, 60. Auflage, § 567 Rn. 2). Ob den Vertragsparteien dies bekannt gewesen ist, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls war ihnen bei Unterzeichung dieser Regelung schon bekannt, dass die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausüben wollte; deshalb haben sie zunächst den Pachtvertrag vom 13.09.1997 geschlossen.

Eine Benachteiligungsabsicht der Beklagten und der Vorkaufsverpflichteten ergibt sich schließlich aus der Vereinbarung im Pachtvertrag vom 13.09.1997, demzufolge sich der vereinbarte Pachtzins um 50 % veringern soll (GA 93), ohne dass für die Verpächter, denen - anders als den Pächtern - kein ordentlichen Kündigungsrecht eingeräumt wurde, eine Möglichkeit vorgesehen war, die zwischenzeitlich erfolgende Preisentwicklung zu berücksichtigen. Darauf hat das Landgericht schon zutreffend hingewiesen.

2. Sämtliche den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründenden Umstände waren den Beklagten und den Vorkaufsverpflichteten auch bekannt. Die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB erfordert weder das Vorliegen der Schädigungsabsicht noch das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit (vgl. BGH NJW 1993, 1587, 1588). Es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen erkennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt (vgl. BGH LM (Ca) Nr. 1; NJW 1988, 1374). Dem steht es gleich, wenn er sich der Kenntnis einer erheblichen Tatsache bewusst oder grob fahrlässig verschließt (vgl. BGHZ 10, 233; 20, 52; NJW-RR 1989, 510). Aus den vorstehend aufgeführten festgestellten Indizien ergibt sich eine Kenntnis der Beklagten und der Vorkaufsverpflichteten von dem Beweggrund und dem Zweck des geschlossenen Pachtvertrages.

Tatsachen, die gegen die für den Senat feststehenden Indizien sprechen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

3. Zutreffend hat das Landgericht auch ausgeführt, das der Zusatz zum Pachtvertrag vom 13.09.1997 gemäss § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. Auf die landgerichtlichen Ausführungen wird Bezug genommen (GA 160 f.).

IV. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2, 8 ZPO.